令和6年1月15日　提出 淡路 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   淡路 -2 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　若杉　和宏   TEL.

鑑定評価額 4,730,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 淡路市岩屋字神前８６９番６ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 も見られる既成住宅 地域 南西4m市道、背面道 水道、下水 岩屋海水浴場前停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 岩屋海水浴場前停北西 方 150m 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 淡路市の北東端に位置する既成の住宅地域で、今後とも当面は現状のまま推移するものと予測する。最近では、 漁業等が好調に転じているが、地価はやや弱含みで推移しているものと推測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として淡路島のうち淡路市内の住宅地域である。岩屋地区内における需要者は地縁性を有する圏内の 居住者が大半を占め、圏外からの転入はほとんど見られない。地場産業の低迷や少子高齢化の進行等の影響から需要は 弱いものの、漁業等の好転も見られるなど、地価の下落幅は縮小しつつある。尚、取引自体が少なく、また、取引され る土地の規模等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、戸建住宅を主とする既成の住宅地域であることから、自用目的での取引が中心であり、ま た、周辺には賃貸住宅がほとんど見られず、貸家需要を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した 。したがって、本件では、市場の実勢を反映した比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代 表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　淡路 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.0] 100 [ 79.8] [100.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、物価高等の懸念もあるが緩やかに回 復している。淡路市の住宅地の地価は、利便 性等に応じて上昇するエリアも見られ、二極 化の傾向にある。 一般住宅の中に店舗も見られる既成住宅地域 であり、地価はやや弱含みである。漁業等の 好転も見られるが、他の地域要因に特段の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％