令和6年1月15日　提出 朝来 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝来 -2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 6,270,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝来市和田山町東谷字申子田１３３番１ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ既存住宅 地域 南4.5m市道 水道、下水 和田山 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 和田山駅西方 320m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地内に位置する既成住宅地域であり、大きな変動要因はないことから、概ね現状の居住性を維持するも のと予測する。周辺地域において人口が増加傾向であるため、地価も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね朝来市及び周辺市の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で、圏域外からの転入者 は少ない。利便性が良好な地域においては分譲住宅地供給が見受けられ、需給は安定的であるが、郊外の開発時期が古 い住宅団地や旧町の市街地及び集落内の既成住宅地の需給は弱含みである。圏内において類似性のある取引件数自体が 少なく、取引内容も個別事情を反映して価格帯も一様でないが、土地で総額８００万円までの取引が大半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする既成住宅地域であり、画地条件から市場性のある賃貸住宅を想定することが困難なため収益価格の 試算を断念した。近隣地域及び周辺地域は自己使用目的の取引が支配的であり、類似性を有する実際の取引事例から求 められた比準価格は市場性を反映しており、十分な信頼性があるものと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　朝来 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [ 99.9] [103.0] 100 37,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で高齢化率も県平均を 上回り、高い水準にある。土地取引件数は直 近で減少傾向にある。 地域要因に特段の変動はない。なお、校区内 の児童数は近年横這い傾向で、周辺地域にお ける分譲住宅地供給も一服感がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％