令和6年1月15日　提出 朝来 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝来 -1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　勇治郎   TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝来市和田山町枚田字庄ノ田６５７番１３ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模戸建住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m私道 水道、下水 和田山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 和田山駅南方 1.9km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道の背後地に開発された、区画整然とした新興の住宅地域である。周辺では新たな宅地分譲が見られ、価格、 売れ行き共に堅調で需給動向は安定しており、当面はこの傾向が維持されると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は朝来市を中心にその周辺市町も含む住宅地域である。需要者は同一需給圏内の一次取得者が大半で、中高 年層の住み替え等も見られる。当地域は一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域で、駅からはやや距離があるが商業の集積す る国道背後に位置しており商業利便性は高い。駅周辺の利便性が良好な新興住宅地域と同様に需給は比較的安定してい る。中心価格帯は、土地で７００万円～８００万円程度、新築戸建住宅では３，０００万円前後のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件等から経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため、収益還元法の適用は断念した。市場において は自用目的の取引が中心であり、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、現実 の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上より、比準価格をもって、単価と総額との関係をも考慮 して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 朝来市の人口は減少傾向で高齢化も進行して おり他の市町からの流入も少なく、市内中心 部以外での地価は弱含みである。 商業の集積する国道背後地の一般住宅が建ち 並ぶ新興住宅地域であり、周辺では新たな宅 地開発が増えつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％