別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
南あわじ 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南あわじ 5-2 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　清水　信博   TEL.
鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南あわじ市湊字叶堂向２６８番１
 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
台形
1:1.2		 事務所兼住宅

Ｓ3		 県道沿いの店舗、住
宅が混在する商業地
域		 南西15m県道 水道 湊地区公民館前停

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 湊地区公民館前停駅北
東方
80m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの店舗、住宅が混在する商業地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、人口減少及び高
齢化等から今後地価は下落傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は淡路島内全域に存する商業地域であり、需要者の中心は資本力及び地縁的選考を有した事業者等である。
県道沿いに店舗、住宅等が混在する商業地域であるが、大型資本による郊外型店舗等の出店による影響も存する。なお
、島内人口の高齢化等及び空室率等も改善傾向も見られず、繁華性や利便性からも需要も限定的な地域であり、規模等
により取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗及び住宅等が混在する商業地域では、道路事情及び繁華性等の優劣を踏まえ、自用の物件取得を行う事業者等が中
心である。島内の一部では賃貸市場における賃貸収入に基づく収益性から意思決定を行う事業者等も見られるものの、
地域性から収益価格はやや低位に試算された。淡路島内における市場の実態をより反映している比準価格を標準とし、
低位に求められた収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　淡路 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     52,000 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[135.6]		 [100.0]
100		 38,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率及び高齢化率は共に高く、島内の
景気回復は未だ見られず地場産業の低迷等に
より需要は弱い状態にある。


県道沿いの店舗、住宅が混在する商業地域で
あり、新規供給も少ない。実需等を反映して
、地価は下落傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 南あわじ 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＤＳ４０６
国
-17		 南あわじ市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m私道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ＫＴＭ４０
６国
-35		 淡路市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8.4m県道
、南3.4m、
角地
都計外 
c ＮＪ４０６
国
-38		 淡路市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西12m国道、
東7m、南2m、
三方路
（都） 

(80,200)
d ＮＪ４０６
Ｙ
-51		 淡路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東10m県道、
南3m、角地
都計外 
e ＷＫ４０６
Ｙ
-30		 淡路市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東11.7m市
道、北東4m、
二方路
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,428  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,185 		 100
[  78.3]
38,550 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
38,600 
b (　           ) 
30,314  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
31,909 		 100
[  82.5]
38,678 
38,700 
c (　           ) 
51,016  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.8]
53,253 		 100
[ 137.6]
38,701 
38,700 
d (　           ) 
48,399  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
47,450 		 100
[ 122.5]
38,735 
38,700 
e (　           ) 
43,747  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
44,234 		 100
[ 114.7]
38,565 
38,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,700 円／㎡]  



南あわじ 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,581,401 
482,574 
2,098,827 
1,953,380 
145,447 		 （　0.9749）
141,796 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      3,376,095 円　　　　（　     27,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
南あわじ 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   125 ㎡     12.0 m x   14.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現在の標準的な新築建物を考慮し、１階店舗、２階１ＬＤＫ（平均専有面積約４０㎡）×２戸の各階部分賃貸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
100.0 
80.00 
1,512 
120,960 		 3.0  362,880 
3.0  362,880 

 2～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,167 
93,360 		 1.0  93,360 
2.0  186,720 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

214,320 		 456,240 
549,600 
⑨年額支払賃料        214,320 円　×　12ヶ月　＝　       2,571,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,571,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       128,592 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,443,248 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           456,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,334 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          549,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         133,819 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,581,401 円　　　　（　        20,651 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＮ４０６賃Ｙ
　　　　-20		 1,017  
(   1,017) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,215 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,218 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,167 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＮ４０６賃Ｙ
　　　　-21		 1,403  
(   1,339) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[121.0]		 100
[100.0]
1,221 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
南あわじ 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 114,400 円  　　　　     28,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 102,874 円  　　　        2,571,840　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        7,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      200,200 円  　　　　     28,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        28,600 円  　　　　     28,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,600 円  　　　　     28,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         482,574 円　（　　　　　　         3,861 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0683     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0670 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,953,380 円  
（　　　　　        15,627 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,581,401 円      
②総費用 482,574 円      
③純収益　①－② 2,098,827 円      
④建物等に帰属する純収益 1,953,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 145,447 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 141,796 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,134 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,376,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 南あわじ 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南あわじ市湊字叶堂向２６８番１
 1410005312474-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
南あわじ 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南あわじ 5-2 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　昌生   TEL.
鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南あわじ市湊字叶堂向２６８番１
 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
台形
1:1.2		 事務所兼住宅

Ｓ3		 県道沿いの店舗、住
宅が混在する商業地
域		 南西15m県道 水道 湊地区公民館前停

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 湊地区公民館前停北東
方
80m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧市街地中心部に位置する幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推
移するものと予測する。なお、商況の衰退により需要が乏しく、地域における地価は下落傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は淡路島の圏域に存する幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、圏内に地縁を有する個人事業者
若しくは事業法人であり、圏外からの需要はほぼ見込めない。また、廃業等による供給が目立つ反面、人口減少等に伴
う商況悪化のため、需要も乏しく、地価は下落傾向が継続している。需要者の属性や業態など、取引に係る個別性が強
く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む一帯は、幹線道路沿いに事業所や併用住宅が建ち並ぶ商業地域であるが、自用の事業目的での取引が支
配的な市場環境にあり、収益採算性が期待できる賃料水準が望めないことから、収益価格はやや低位に試算されたもの
と判断される。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を中心と
して、収益価格を比較考量し、さらには代表標準地との検討をも踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　淡路 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     52,000 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[135.6]		 [100.0]
100		 38,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 淡路島内の景気低迷に加え、高齢化や人口の
減少等によって、土地の需要は弱く、地価は
下落で推移している。特に島の西浦側の地価
下落幅が大きい。

湊地区の旧町役場である公民館に近接する商
業地域であり、地域要因に特に大きな変動は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 南あわじ 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＤＳ４０６
Ｙ
-52		 南あわじ市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北10m県道、
東3m、角地
（都） 

(80,200)
b ＳＮ４０６
国
-28		 南あわじ市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東7m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
c ＹＭ４０６
Ｙ
-41		 南あわじ市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ＨＹ４０６
国
-18		 洲本市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14m国道、
南西6m、
北西4m、
三方路
（都） 準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,744  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
45,218 		 100
[ 112.7]
40,122 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,100 
b (　           ) 
30,252  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,101 		 100
[  77.0]
39,092 
39,100 
c (　           ) 
27,539  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
27,209 		 100
[  70.8]
38,431 
38,400 
d (　           ) 
46,942  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
44,304 		 100
[ 111.9]
39,592 
39,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,000 円／㎡]  



南あわじ 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,566,767 
481,988 
2,084,779 
1,953,380 
131,399 		 （　0.9749）
128,101 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      3,050,024 円　　　　（　     24,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
南あわじ 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   125 ㎡     12.0 m x   14.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 公的規制や標準的使用との整合性を勘案の上、１階店舗、２階住宅（各戸４０㎡程度）の建物を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
100.0 
80.00 
1,506 
120,500 		 3.0  361,500 
3.0  361,500 

 2～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,158 
92,600 		 1.0  92,600 
2.0  185,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

213,100 		 454,100 
546,700 
⑨年額支払賃料        213,100 円　×　12ヶ月　＝　       2,557,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,557,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       127,860 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,429,340 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           454,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,314 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          546,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         133,113 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,566,767 円　　　　（　        20,534 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＤＳ４０６賃Ｙ
　　　　-15		 1,403  
(   1,339) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[123.0]		 100
[100.0]
1,213 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,208 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,158 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＭ４０６賃Ｙ
　　　　-3		 1,219  
(   1,171) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,207 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
南あわじ 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 114,400 円  　　　　     28,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 102,288 円  　　　        2,557,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        7,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      200,200 円  　　　　     28,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        28,600 円  　　　　     28,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,600 円  　　　　     28,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         481,988 円　（　　　　　　         3,856 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0683     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0670 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,953,380 円  
（　　　　　        15,627 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,566,767 円      
②総費用 481,988 円      
③純収益　①－② 2,084,779 円      
④建物等に帰属する純収益 1,953,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 131,399 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 128,101 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,025 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,050,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 南あわじ 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南あわじ市湊字叶堂向２６８番１
 1410005312474-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考