令和6年1月15日　提出 南あわじ -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南あわじ -7 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　昌生   TEL.

鑑定評価額 5,950,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南あわじ市八木鳥井字外とイ４６０番１外 ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が多く空地 もみられる住宅地域 南西8.5m市道 水道、下水 八木地区公民館前停 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 八木地区公民館前停南 東方 180m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多く空地も見られる住宅地域で、今後も現状で推移するものと予測する。南あわじ市の人口は減少傾 向で、高齢化率は上昇傾向であるが、近隣地域は、保育所・小学校に近接し、地価はやや強含みである。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南あわじ市一円の住宅地の存する圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち南あわじ市居住者がほ とんどを占める。一般住宅が多く空地も見られる住宅地域であり、保育所に近接しており、堅調な需要が認められ、地 価はやや強含みで推移している。画地規模等により取引される価格帯もまちまちであるが、概ね土地で５００万円～１ ，０００万円程度である。また、淡路島では新築の建売分譲住宅はほとんど無く、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が多い住宅地域で、低層住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。当該地域は、賃貸需要に乏しく経済 合理的な賃貸経営が難しい地域であるため、収益価格は試算しなかった。よって、本件では、環境等を重視した取引が 多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上 、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南あわじ -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [110.4] [100.0] 100 27,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化や人口の減少等により土地の需要は弱 いが、保育所等に近接する物件の地価は横ば い乃至上昇している。 一般住宅が多く空地も見られる住宅地域であ り、保育所・小学校にも近く、宅地の新規供 給が増えつつあり、実需等を反映し地価はや や強含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％