鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
兵庫丹波 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

兵庫丹波 5-3

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　田中　君憲

TEL.

鑑定評価額

4,260,000 円

１㎡当たりの価格

25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	丹波市春日町黒井１５８１番５				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	小売店舗が多い旧町中心部の商業地域	北10m市道	水道、下水	黒井 570m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 130 ｍ、南 190 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１０ｍ　市道

交通

施設

黒井駅北東方

570m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は旧町中心部の従来型の商業地域で衰退傾向にあることから新規の宅地需要も乏しく、地価も下落傾向
を継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね丹波市及び周辺市町内の商業地域等と判定した。主な需要者としては地元個人、中小規模の法人等の
事業者が多く、圏外からの需要はほとんど見受けられない。少子高齢化等により地元経済は縮小傾向にあり、周辺都市
の大型商業施設との競争で劣勢にある旧町中心部の商業地域であるため、需要は弱含みで推移している。需要の中心と
なる価格帯は、取引件数が少なく、また画地規模等によりまちまちであることから一様には見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は低層の小売店舗が多い商業地域であるが、自用目的の取引が支配的な地域であることから、市場における取
引事例から求めた比準価格は、市場の実態を反映する実証的な価格として説得力を有する。一方、衰退傾向にある旧来
からの商業地域であるため、明確な賃貸市場が形成されているとは言い難く、求められた収益価格の規範性は高くない
。従って本件では、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

丹波市は総人口の減少率、高齢化率ともに県
平均を上回っている。取引価格は下落傾向、
取引件数は直近では概ね横ばい傾向にある。

近隣地域は小売店舗が多い旧町中心部の商業
地域であるが、当地域に直接的な影響を及ぼ
す地域要因の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

兵庫丹波 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＨ５０６国 -23	丹波市		建付地	（　）	不整形	南西16m国道、中間画地		（都） (60,200)
b	ＳＲ５０６Ｙ -85	三木市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m県道、中間画地		（都） (60,200)
c	ＩＨ５０６Ｙ -69	西脇市		更地	（　）	不整形	北18m国道、西12m、東2.8m、三方路		２住居 (70,200)
d	ＩＨ５０６国 -15	西脇市		更地	（　）	不整形	北東9.2m国道、西3m、角地		２中専 (60,200)
e	ＡＨ５０６国 -16	丹波市		底地	（　）	ほぼ長方形	西13.3m道路、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,439	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.8]	28,308	100 [ 107.0]	26,456	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,500
b	(　 ) 19,871	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	19,871	100 [ 76.8]	25,874		25,900
c	(　 ) 31,643	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.6]	34,172	100 [ 132.4]	25,810		25,800
d	(　 ) 13,658	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 56.0]	24,341	100 [ 97.8]	24,889		24,900
e	(　 16,220) 16,220	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,220	100 [ 65.0]	24,954		25,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -44.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,800 円／㎡]

兵庫丹波 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,582,329	455,224	2,127,105	2,019,600	107,505	（　0.9709） 104,377	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	2,372,205 円　　　　（　 14,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

兵庫丹波 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	10.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階は平均専用面積４０㎡、２ＤＫのファミリータイプ。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	1,485	118,800	5.0	594,000
							3.0	356,400
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,250	100,000	1.0	100,000
							2.0	200,000
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		218,800		694,000
								556,400

⑨年額支払賃料	218,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,625,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	全額が通り抜け費用で収支の差額が生じないものと判断し計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,625,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 157,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,468,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	694,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 556,400 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 107,741 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,582,329 円　　　　（　 15,650 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＲ５０６賃　　　　-6	1,847 ( 1,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,642	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,568 円/㎡　月額支払賃料（　 1,485 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＮＹ５０６賃　　　　-6	1,302 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,494
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

兵庫丹波 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,600 円	26,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	105,024 円	2,625,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,800 円	26,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 455,224 円　（　　　　　　 2,759 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0816 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,019,600 円（　　　　　 12,240 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,582,329 円
②総費用	455,224 円
③純収益　①－②	2,127,105 円
④建物等に帰属する純収益	2,019,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	107,505 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	104,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 633 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,372,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

兵庫丹波 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	丹波市春日町黒井１５８１番５	1405000063488-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
兵庫丹波 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

兵庫丹波 5-3

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　足立　英基

TEL.

鑑定評価額

4,260,000 円

１㎡当たりの価格

25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	丹波市春日町黒井１５８１番５				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	小売店舗が多い旧町中心部の商業地域	北10m市道	水道、下水	黒井 570m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 130 ｍ、南 190 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

黒井駅北東方

570m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧春日町の中心市街地内に位置し、背後地域の少子高齢化や国道沿いへの商業施設の進出等を背景に繁華性が低
下し、次第に住宅地移行の度合いが強まってきているので、地価は当面、弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね丹波市及び隣接市内のＪＲ福知山線沿線等の商業地域。需要者は、丹波市周辺に地縁性のある中小
法人や個人が中心であり、圏域外からの参入はほとんど見られない。古くからの商業地域であるが、周辺地域における
大型店等の進出による顧客離れや後継者不足等により、商業地としての需要は限定的となってきている。取引自体が少
ないうえ、取引される土地の規模や立地条件もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺では古い店舗併用住宅等が見られるが、収益価格は土地価格に見合った賃料水準を維持できないため低位
にしか求められない。最近は地価下落や賃借需要の先細り等を警戒して収益物件の運用を目的に不動産を取得する動き
が減少の一途であり、ごく稀に自用目的での取引が見られる程度である。したがって、主に自用目的で成約したと認め
られる取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済は停滞し、大型店や専門量販店等へ
の顧客流出が続き、駅前などの旧来の商店街
や既成の幹線道路沿いでは商況が衰退し、後
継者難も顕著。

最寄り駅に比較的近い旧来の商業地域である
が、背後地域の少子高齢化や国道沿いの新し
い店舗への顧客流出が進み、商況は振るわな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

兵庫丹波 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＴ５０６Ｙ -64	丹波市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		（都） (60,200)
b	ＡＨ５０６国 -23	丹波市		建付地	（　）	不整形	南西16m国道、中間画地		（都） (60,200)
c	ＡＨ５０６国 -16	丹波市		底地	（　）	ほぼ長方形	西13.3m道路、中間画地		（都） (60,200)
d	ＡＨ５０６国 -18	丹波市		更地	（　）	不整形	西10.5m県道、中間画地		（都） (60,200)
e	ＩＴ５０６Ｙ -59	丹波篠山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m県道、南6m、角地		（都） (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,647	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,506	100 [ 67.5]	25,935	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,900
b	(　 ) 23,439	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.8]	28,308	100 [ 111.3]	25,434		25,400
c	(　 16,220) 16,220	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,220	100 [ 65.0]	24,954		25,000
d	(　 ) 18,982	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	19,530	100 [ 75.7]	25,799		25,800
e	(　 ) 28,660	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	27,825	100 [ 106.7]	26,078		26,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,800 円／㎡]

兵庫丹波 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地内に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,523,755	447,457	2,076,298	1,981,350	94,948	（　0.9709） 92,185	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	2,095,114 円　　　　（　 12,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

兵庫丹波 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	10.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階は平均専用面積４０㎡、２ＤＫのファミリータイプ。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	1,452	116,160	5.0	580,800
							3.0	348,480
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,250	100,000	1.0	100,000
							2.0	200,000
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		216,160		680,800
								548,480

⑨年額支払賃料	216,160 円　×　12ヶ月　＝　 2,593,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,593,920 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 181,574 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,412,346 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	680,800 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,331 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 548,480 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 105,078 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,523,755 円　　　　（　 15,295 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＴ５０６賃Ｙ　　　　-9	1,291 ( 1,243)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [ 80.0]	1,585	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,533 円/㎡　月額支払賃料（　 1,452 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＩＴ５０６賃Ｙ　　　　-13	1,207 ( 1,207)	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,480
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

兵庫丹波 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,600 円	25,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	103,757 円	2,593,920　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 181,300 円	25,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 447,457 円　（　　　　　　 2,712 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,900,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0765	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0816 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,981,350 円（　　　　　 12,008 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,523,755 円
②総費用	447,457 円
③純収益　①－②	2,076,298 円
④建物等に帰属する純収益	1,981,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	94,948 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	92,185 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 559 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,095,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

兵庫丹波 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	丹波市春日町黒井１５８１番５	1405000063488-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考