令和6年1月15日　提出 兵庫丹波 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   兵庫丹波 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.

鑑定評価額 6,250,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹波市氷上町市辺字五ノ坪４５２番２ ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに倉 庫等が見られる住宅 地域 南5m市道 水道、下水 石生 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ　市道 交通 施設 石生駅北西方 2.9km 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は旧来からの集落地域であり、ここ当分の間はほぼ現状を維持し、人口減少、地域経済の低迷等の実情 から地価も下落傾向を継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ福知山線沿線を中心とする丹波市及び隣接市町内の住宅地域と判定した。主な需要者は圏域内の 居住者、地縁者等が大半を占め、圏域外からの転入者は殆ど見られない。対象標準地は集落的色彩を有する住宅地域に 存し、地縁的選好性等に基づき需要が偏る傾向にあることから、需給は低調であり、地価も下落傾向を継続している。 取引件数が少なく、画地規模等もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯を一様に見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域等を含め共同住宅等の賃貸物件は殆ど見られず、同種の不動産に係る賃貸市場は成熟していないため収益還元 法は適用することが出来なかった。同一需給圏内では自用目的の取引が大半を占め、取引価格の水準が指標となり、意 思決定されることが一般的であることから、同様の取引事例を採用して求められた比準価格は説得力を有すると判断し た。従って本件では、比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丹波篠山 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 92.9] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 丹波市は総人口の減少率、高齢化率ともに県 平均を上回っている。取引価格は下落傾向、 取引件数は直近では概ね横ばい傾向にある。 近隣地域は一般住宅のほかに倉庫等が見られ る集落的色彩の残る既成住宅地域であるが、 特段の地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％