令和6年1月15日　提出 兵庫丹波 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   兵庫丹波 -1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹波市柏原町北山字中尻２７０番３外 ②地積 　(㎡) 540   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 不整形 1:1 住宅 Ｗ2 住宅の中に店舗等も 見られる県道沿いの 住宅地域 南8.3m県道 水道、下水 柏原 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   105 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８．３ｍ　県道 交通 施設 柏原駅西方 3.4km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中心市街地から離れた既成住宅地域に存し、当面は現状のまま推移するもの見込まれ、地域経済の低 迷や少子高齢化の影響等から、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ福知山線沿線を中心とする丹波市及び隣接市町内の住宅地域と判定した。主な需要者は圏域内の 居住者、地縁者等が大半を占め、圏域外からの転入者は殆ど見られない。地域経済の停滞や少子高齢化の影響等により 、需要は依然として弱含みである。取引件数が少なく、画地規模等もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯を 見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例のうち、重視した査定価格は自用目的に係るものが中心で、比準価格は市場性を反映した実証的な価 格であり、その規範性は高い。一方、近隣地域は集落的色彩を有する住宅地域で、賃貸需要が乏しくその市場が未成熟 で、収益性の見込める建物想定も困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって本件では、規範性が高い と判断した比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丹波篠山 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 86.2] [100.0] 100 18,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 丹波市は総人口の減少率、高齢化率ともに県 平均を上回っている。取引価格は下落傾向、 取引件数は直近では概ね横ばい傾向にある。 近隣地域は市街地縁辺部の県道沿いの既成住 宅地域であり、地域要因には特段の変動は見 受けられない。 隣接地が買い増しされ形状がやや不整形とな った。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％