令和6年1月15日　提出 養父 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   養父 5-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　有馬　隆之   TEL.

鑑定評価額 37,300,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 養父市八鹿町八鹿字篭ノ口１５７８番１外 ②地積 　(㎡) 981   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗、事務所兼住宅 Ｓ3 低層店舗、営業所等 が中心の路線商業地 域 北16m県道、背面道 水道、下水 八鹿 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       990 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 八鹿駅南西方 2.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層店舗、営業所等が中心の路線商業地域であるが、繁華性が年々低下しており、今後とも衰退傾向で推移する ものと思料される。また、価格形成要因を勘案すると地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は養父市及び隣接市町の商業地域及び住商混在地域である。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する中小企 業や個人事業者が大半であり、圏外からの参入者は少ない。高規格道路の延伸による市内交通量の減少により繁華性が 年々低下しており、新規出店が皆無に等しく、商業地の需要は総じて弱含みである。圏内における商業地の取引件数自 体が少なく、価格水準も一様でないため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 繁華性が低い衰退傾向にある路線商業地域で、新規投資目的の取引や需要は皆無に等しい。また、豊富に賃貸事例が収 集できないことから収益価格の試算を断念した。近隣地域及び周辺地域においては自己使用目的の取引が中心的であり 、類似性の高い事例を選択して得られた比準価格は市場性を反映して説得力が高いものと判断する。よって、代表標準 地との検討を踏まえた上、市場性等を反映して実証的な比準価格をもって、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [170.8] [100.0] 100 38,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化等の慢性的な社会問題 を抱え、地方経済は低迷しており、不動産需 給も総じて弱い中、地価の二極化も見受けら れる。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％