別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
丹波篠山 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
丹波篠山 5-2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　大谷　良太   TEL.
鑑定評価額 50,500,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 丹波篠山市大沢２丁目５番２
 ②地積
　(㎡)		 722  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)

（その他）
地区計画等


(90,300)

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 小売店、飲食店等が
見られる駅前の路線
商業地域		 南西23m国道、背面道 水道、下水 篠山口

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 篠山口駅北西方

250m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,300)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は駅前の路線商業地域である。当面の間現状を維持して推移するものと思料する。地価は横ばいを維持
している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は丹波篠山市及び周辺市内の広域的な商業地域。需要者は中小規模の事業者のほか、広域展開している小売
店舗や飲食店舗等である。少子高齢化等により地元経済は縮小傾向にあるが、当該地域の立地条件は良好であり需要は
安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は画地規模等によりまちまちで見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、丹波篠山市及び周辺市から適切な取引事例を求めたもので、市場の実態を反映した価格であり規範性は高
い。需要者の多くは収益性から意思決定する法人であるが、賃料等の想定項目が多く適正な賃料水準等は把握しがたい
。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性を留意
の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三田 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[103.0]		 100
[174.2]		 [102.0]
100		 69,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 丹波篠山市の総人口は減少傾向にある。取引
価格は全般的には下落傾向で一部上昇傾向に
ある。取引件数は上昇傾向にある。


駅に近い路線商業地域であり、市内で最も繁
華性の高い地域で希少性から需要は安定して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +93.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 丹波篠山 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＴ５０６
国
-7		 丹波篠山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
南8m、角地
（都） 

(80,200)
b ＴＭ３０６
Ｙ
-59		 神戸市北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西20m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
c ＭＡ３０６
国
-7		 神戸市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東20m県道、
中間画地
準住居

(60,300)
d ＩＨ５０６
国
-13		 西脇市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
南6m、二方路
１住居

(60,200)
e ＳＲ５０６
国
-54		 三木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北16m県道、
北西6m、
北東3.5m、
三方路
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,471  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
54,826 		 100
[  77.8]
70,470 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
71,900 
b (　           ) 
72,980  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
93,962 		 100
[ 133.9]
70,173 
71,600 
c (　           ) 
117,486  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
122,573 		 100
[ 178.6]
68,630 
70,000 
d (　           ) 
53,385  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
51,830 		 100
[  74.0]
70,041 
71,400 
e (　           ) 
89,207  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.9]
84,534 		 100
[ 119.6]
70,681 
72,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +53.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +86.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　  +6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,800 円／㎡]  



丹波篠山 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,505,024 
1,591,927 
6,913,097 
5,704,560 
1,208,537 		 （　0.9511）
1,149,440 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     26,123,636 円　　　　（　     36,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
丹波篠山 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 Ｓ2 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商
地区計画等
 90 ％   300 ％   300 ％   722 ㎡     26.0 m x   29.0 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しを想定、２階は平均専有面積５５㎡（４戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
100.0 
220.00 
1,967 
432,740 		 5.0  2,163,700 
3.0  1,298,220 

 2～ 2		 住宅
220.00 
100.0 
220.00 
1,270 
279,400 		 1.0  279,400 
2.0  558,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
100.0 
440.00 

712,140 		 2,443,100 
1,857,020 
⑨年額支払賃料        712,140 円　×　12ヶ月　＝　       8,545,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,545,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       427,284 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,118,396 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,443,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,209 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,857,020 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         363,419 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,505,024 円　　　　（　        11,780 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＴ５０６賃
　　　　-7		 2,806  
(   2,662) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[148.0]		 100
[100.0]
2,061 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,077 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,967 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＡＨ５０６賃
　　　　-2		 2,813  
(   2,663) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[158.0]		 100
[100.0]
2,095 
c ＴＣ５０６賃
　　　　-7		 1,698  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,073 
丹波篠山 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 417,000 円  　　　　     83,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 341,827 円  　　　        8,545,680　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       82,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      583,800 円  　　　　     83,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        83,400 円  　　　　     83,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,400 円  　　　　     83,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,591,927 円　（　　　　　　         2,205 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,704,560 円  
（　　　　　         7,901 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,505,024 円      
②総費用 1,591,927 円      
③純収益　①－② 6,913,097 円      
④建物等に帰属する純収益 5,704,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,208,537 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,149,440 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,592 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,123,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 丹波篠山 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　丹波篠山市大沢二丁目５番２
 1404000104591-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
丹波篠山 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
丹波篠山 5-2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸   TEL.
鑑定評価額 50,500,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 丹波篠山市大沢２丁目５番２
 ②地積
　(㎡)		 722  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)

（その他）
地区計画等


(90,300)

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 小売店、飲食店等が
見られる駅前の路線
商業地域		 南西23m国道、背面道 水道、下水 篠山口

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 篠山口駅北西方

250m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,300)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の飲食店や物販店のほか青空駐車場も多くを占める路線商業地域で、地域環境に変動要因はなく今後も現況
を維持するものと判断する。交通量が多く一定の繁華性があるため、地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は丹波篠山市及び周辺市内の路線商業地域と判断した。ＪＲ篠山口駅前の路線商業地域にあり、国道に面す
ることから交通量が多く一定の繁華性が認められる。需要者は地元事業者を中心に全国展開の法人も見られる。低層店
舗のほかＪＲ線利用者を対象とした駐車場も有効な土地活用となっており、需給は安定している。取引には個別的な諸
事情が介在している場合も多く、画地規模も様々で市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市内で最も繁華性の高い駅前の路線商業地域に存し、飲食店や物販店等が見られるが自用目的の建物が多いため賃貸市
場の熟成度は低く収益価格は相対的に信頼性が劣るものと判断した。従って、規範性から主に自用目的で成約した取引
事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三田 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[103.0]		 100
[173.3]		 [102.0]
100		 70,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向。ＪＲ篠山口駅周辺の住宅地
や商業地の需要は堅調であるが郊外は弱い。
近年は移住者が増加傾向にあり、観光産業の
期待も大きい。

ＪＲ篠山口駅近郊の商業地域で、路線が短く
一定の繁華性を保っている。全国展開の店舗
のほか事業所も見られ需要は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +92.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 丹波篠山 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＴ５０６
国
-7		 丹波篠山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
南8m、角地
（都） 

(80,200)
b ＯＲ５０６
Ｙ
-68		 三田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東27m県道、
南西3.5m、
角地
１住居

(70,200)
c ＳＲ５０６
国
-54		 三木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北16m県道、
北西6m、
北東3.5m、
三方路
準工

(70,200)
d ＴＣ５０６
国
-9		 三木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
北西2m、北4m、
三方路
１住居

(70,200)
e ＳＲ５０６
国
-41		 三木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m県道、
西6m、角地
２低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,471  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
54,826 		 100
[  77.8]
70,470 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
71,900 
b (　           ) 
127,453  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
126,453 		 100
[ 175.0]
72,259 
73,700 
c (　           ) 
89,207  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.9]
84,534 		 100
[ 119.6]
70,681 
72,100 
d (　           ) 
69,576  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
68,621 		 100
[  95.6]
71,779 
73,200 
e (　           ) 
63,269  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
63,206 		 100
[  89.2]
70,859 
72,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　+100.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　  +6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,000 円／㎡]  



丹波篠山 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,525,691 
1,585,772 
6,939,919 
5,670,360 
1,269,559 		 （　0.9511）
1,207,478 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     27,442,682 円　　　　（　     38,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
丹波篠山 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 Ｓ2 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商
地区計画等
 90 ％   300 ％   300 ％   722 ㎡     26.0 m x   29.0 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗はフロア貸し、２階：ファミリータイプ（２ＬＤＫ）、平均専有面積５５㎡、４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
100.0 
220.00 
1,965 
432,300 		 5.0  2,161,500 
3.0  1,296,900 

 2～ 2		 住宅
220.00 
100.0 
220.00 
1,280 
281,600 		 1.0  281,600 
2.0  563,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
100.0 
440.00 

713,900 		 2,443,100 
1,860,100 
⑨年額支払賃料        713,900 円　×　12ヶ月　＝　       8,566,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,566,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       428,340 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,138,460 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,443,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,209 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,860,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         364,022 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,525,691 円　　　　（　        11,808 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＹ５０６賃
　　　　-5		 1,625  
(   1,539) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,901 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,074 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,965 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＴＣ５０６賃
　　　　-7		 1,698  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
2,246 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
丹波篠山 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 414,500 円  　　　　     82,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 342,672 円  　　　        8,566,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       82,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      580,300 円  　　　　     82,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        82,900 円  　　　　     82,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,900 円  　　　　     82,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,585,772 円　（　　　　　　         2,196 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,670,360 円  
（　　　　　         7,854 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,525,691 円      
②総費用 1,585,772 円      
③純収益　①－② 6,939,919 円      
④建物等に帰属する純収益 5,670,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,269,559 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,207,478 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,672 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,442,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 丹波篠山 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　丹波篠山市大沢二丁目５番２
 1404000104591-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考