別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
丹波篠山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
丹波篠山 5-1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　境　めぐみ   TEL.
鑑定評価額 86,800,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 丹波篠山市東岡屋字桑ノ木ノ坪１７５番４
 ②地積
　(㎡)		 2,479  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ1		 小売店舗、事業所等
が見られる路線商業
地域		 南西11.8m県道、背面道 水道、ガス、下水 篠山口

4.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    95 ｍ、南    90 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．８ｍ県道 交通

施設		 篠山口駅北東方

4.2km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に大きな変動は見られず、低層の小売り店舗や事業所が建ち並ぶ地域で、今後も現状のまま推移するも
のと見込まれる。当面の間、地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね丹波篠山市及び周辺市内の幹線道路沿いを主とする商業地域である。需要者の中心は販売、サービス
を提供する地元事業者を中心に全国展開の法人である。地方の商業地は旧来型の商店街から路線商業地へと移行が進ん
でおり、商業地需要は安定している。取引件数が少なく、規模や立地条件によって一様ではなく、業種等による個別性
が強いことから、市場の中心価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は小売店舗、事業所等が見られる路線商業地域である。比準価格については、広域的に商業地域における信頼
性の高い取引事例を収集できた。一方、収益価格については地価に見合う賃料水準にはない状況であり、低位に試算さ
れ比準価格に対し規範性は劣ると判断した。よって現実の市場性を反映する事例より求めた実証的な比準価格を重視し
、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　兵庫丹波 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,000 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.9]		 [102.0]
100		 35,100 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は持ち直しつつあり、市内の良好な環境
の不動産需要は安定しているが、物価上昇や
金融市場等の動向には注意を要する。


低層の店舗、事業所等が見られる幹線道路沿
いの商業地域であり、地価は安定的に推移し
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 丹波篠山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＴ５０６
Ｙ
-60		 丹波篠山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ＡＨ５０６
国
-18		 丹波市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西10.5m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c ＡＨ５０６
国
-23		 丹波市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西16m国道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d ＩＨ５０６
Ｙ
-69		 西脇市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北18m国道、
西12m、
東2.8m、
三方路
２住居

(70,200)
e ＳＲ５０６
Ｙ
-79		 三木市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m県道、
北西4m、
二方路
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,344  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
31,680 		 100
[  90.3]
35,083 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
35,800 
b (　           ) 
18,982  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
19,530 		 100
[  57.6]
33,906 
34,600 
c (　           ) 
23,439  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.8]
28,308 		 100
[  80.3]
35,253 
36,000 
d (　           ) 
31,643  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.6]
34,172 		 100
[  95.5]
35,782 
36,500 
e (　           ) 
44,667  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,667 		 100
[ 129.9]
34,386 
35,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -17.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -7.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,800 円／㎡]  



丹波篠山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,870,253 
3,937,840 
14,932,413 
12,783,500 
2,148,913 		 （　0.9504）
2,042,327 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     45,385,044 円　　　　（　     18,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
丹波篠山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 1,000.00 Ｓ1 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   2,479 ㎡     47.4 m x   52.2 m  前面道路：県道     　  11.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平屋建のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,000.00 
100.0 
1,000.00 
1,568 
1,568,000 		 5.0  7,840,000 
3.0  4,704,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
100.0 
1,000.00 

1,568,000 		 7,840,000 
4,704,000 
⑨年額支払賃料      1,568,000 円　×　12ヶ月　＝　      18,816,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 預り金により十分に担保されているため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,816,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       940,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,875,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,840,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          74,480 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,704,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         920,573 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,870,253 円　　　　（　         7,612 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＴ５０６賃Ｙ
　　　　-13		 1,207  
(   1,207) 		 100
[100.0]		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,663 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,655 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,568 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＯＲ５０６賃
　　　　-5		 1,894  
(   1,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,647 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
丹波篠山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 925,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 752,640 円  　　　       18,816,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      595,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,295,000 円  　　　　    185,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       185,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       185,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,937,840 円　（　　　　　　         1,588 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 185,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,783,500 円  
（　　　　　         5,157 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,870,253 円      
②総費用 3,937,840 円      
③純収益　①－② 14,932,413 円      
④建物等に帰属する純収益 12,783,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,148,913 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,042,327 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          824 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,385,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 丹波篠山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　丹波篠山市東岡屋字桑ノ木ノ坪１７５番４
 1404010003974-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
丹波篠山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
丹波篠山 5-1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　大谷　良太   TEL.
鑑定評価額 86,800,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 丹波篠山市東岡屋字桑ノ木ノ坪１７５番４
 ②地積
　(㎡)		 2,479  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ1		 小売店舗、事業所等
が見られる路線商業
地域		 南西11.8m県道、背面道 水道、ガス、下水 篠山口

4.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    95 ｍ、南    90 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．８ｍ県道 交通

施設		 篠山口駅北東方

4.2km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は小売り店舗、事業等が見られる路線商業地域で、今後も現状のまま推移するものと思料される。地価
は堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は丹波篠山市及び周辺市内の商業地域。需要者は地元の事業者、広域展開している事業者が中心である。日
本経済は先行き不透明な状況にあるものの路線商業地域としての立地は良好であり、需要は堅調に推移している。需要
の中心となる価格帯は取引件数が少なく、また画地規模等によりまちまちで見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、丹波篠山市及び周辺市町の商業地域の適切な取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した価格であ
り規範性は高い。需要者の多くは収益性から意思決定する事業者であるが、賃料等の想定項目が多く適正な賃料水準等
は把握しがたい。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額と
の関連性を留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　兵庫丹波 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,000 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.9]		 [102.0]
100		 35,100 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 丹波篠山市の総人口は減少傾向にある。取引
価格は全般的には下落傾向で一部上昇傾向に
ある。取引件数は上昇傾向にある。


小売り店舗、事業所等が見られる路線商業地
域であり、地域要因に特段大きな変動はない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 丹波篠山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＨ５０６
国
-9		 丹波市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.4m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ＡＨ５０６
国
-23		 丹波市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西16m国道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c ＴＣ５０６
国
-17		 西脇市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ＩＴ５０６
国
-7		 丹波篠山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
南8m、角地
（都） 

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,234  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
25,590 		 100
[  74.7]
34,257 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
34,900 
b (　           ) 
23,439  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.8]
28,308 		 100
[  81.4]
34,776 
35,500 
c (　           ) 
20,058  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
24,713 		 100
[  71.1]
34,758 
35,500 
d (　           ) 
56,471  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
54,826 		 100
[ 156.5]
35,033 
35,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -17.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +63.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,600 円／㎡]  



丹波篠山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,834,150 
3,936,300 
14,897,850 
12,783,500 
2,114,350 		 （　0.9504）
2,009,478 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     44,655,067 円　　　　（　     18,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
丹波篠山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 1,000.00 Ｓ1 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   2,479 ㎡     47.4 m x   52.2 m  前面道路：県道     　  11.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平屋建のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,000.00 
100.0 
1,000.00 
1,565 
1,565,000 		 5.0  7,825,000 
3.0  4,695,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
100.0 
1,000.00 

1,565,000 		 7,825,000 
4,695,000 
⑨年額支払賃料      1,565,000 円　×　12ヶ月　＝　      18,780,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,780,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       939,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,841,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,825,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          74,338 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,695,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         918,812 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,834,150 円　　　　（　         7,597 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＴ５０６賃Ｙ
　　　　-13		 1,207  
(   1,207) 		 100
[100.0]		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,592 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,652 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,565 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＯＲ５０６賃
　　　　-6		 1,847  
(   1,767) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,712 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
丹波篠山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 925,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 751,200 円  　　　       18,780,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      595,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,295,000 円  　　　　    185,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       185,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       185,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,936,300 円　（　　　　　　         1,588 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 185,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,783,500 円  
（　　　　　         5,157 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,834,150 円      
②総費用 3,936,300 円      
③純収益　①－② 14,897,850 円      
④建物等に帰属する純収益 12,783,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,114,350 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,009,478 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          811 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,655,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 丹波篠山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　丹波篠山市東岡屋字桑ノ木ノ坪１７５番４
 1404010003974-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考