別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
丹波篠山 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
丹波篠山 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　境　めぐみ   TEL.
鑑定評価額 8,720,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 丹波篠山市杉字五反田７４番１５
 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅に共
同住宅が見られる住
宅地域		 東6m市道 水道、下水 篠山口

610m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　　
　　　　６ｍ市道		 交通

施設		 篠山口駅北方

610m		 法令

規制		 （都） ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に大きな変動は見られず、駅に徒歩圏の低層住宅を主とした良好な住宅地域として当面は現状を維持す
るものと見込まれる。地価は当面の間、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね丹波篠山市および隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は地元居住者であるが、圏域外からの転
入者も見られる。最寄り駅に徒歩圏で生活利便性が比較的高いため一定の需要は見込まれる。市場の中心価格帯は、土
地は標準的規模で８００万円～１０００万円前後、新築戸建は３，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等の収益物件が見られるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位
に試算された。自用の戸建住宅関連の取引が支配的であるので、主に自用目的で成約した取引事例により求めた比準価
格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　丹波篠山 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,200 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 [101.0]
100		 43,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は持ち直しつつあり、市内の良好な不動
産の需要は安定しているが、物価上昇や金融
市場等の動向には注意を要する。


駅に徒歩圏で利便性の比較的高い住宅地域で
あり、分譲開発も多く見られる。地価は上昇
傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 丹波篠山 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＴ５０６
国
-4		 丹波篠山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m道路、
南6m、準角地
（都） 

(70,200)
b ＩＴ５０６
Ｙ
-58		 丹波篠山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m道路、
東6m、準角地
（都） ２中専

(70,200)
c ＩＴ５０６
Ｙ
-57		 丹波篠山市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 西5m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d ＡＨ５０６
国
-41		 丹波篠山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西10.7m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e ＩＴ５０６

-52		 丹波篠山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m道路、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,388  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
47,866 		 100
[ 110.9]
43,161 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
43,600 
b (　           ) 
49,425  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
48,940 		 100
[ 112.1]
43,657 
44,100 
c (　           ) 
34,164  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
40,635 		 100
[  94.0]
43,229 
43,700 
d (　           ) 
44,918  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,715 		 100
[ 108.1]
43,215 
43,600 
e (　           ) 
48,394  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
47,595 		 100
[ 112.1]
42,458 
42,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,600 円／㎡]  



丹波篠山 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,398,308 
628,764 
2,769,544 
2,556,060 
213,484 		 （　0.9709）
207,272 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      4,710,727 円　　　　（　     23,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
丹波篠山 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   200 ㎡     14.5 m x   13.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各住戸は平均専用面積５０㎡程度の２ＤＫタイプの住宅４戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,457 
145,700 		 1.0  145,700 
2.0  291,400 

 2～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,461 
146,100 		 1.0  146,100 
2.0  292,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

291,800 		 291,800 
583,600 
⑨年額支払賃料        291,800 円　×　12ヶ月　＝　       3,501,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 預り金により十分に担保されているため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,501,600 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       245,112 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,256,488 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           291,800 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,714 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          583,600 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         139,106 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,398,308 円　　　　（　        16,992 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＴ５０６賃Ｙ
　　　　-9		 1,291  
(   1,243) 		 100
[100.0]		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,468 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,457 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＩＴ５０６賃Ｙ
　　　　-8		 1,000  
(   1,000) 		 100
[100.0]		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 74.0]		 100
[100.0]
1,572 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
丹波篠山 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 169,500 円  　　　　     33,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 140,064 円  　　　        3,501,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      237,300 円  　　　　     33,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        33,900 円  　　　　     33,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,900 円  　　　　     33,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         628,764 円　（　　　　　　         3,144 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0754     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0816 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,556,060 円  
（　　　　　        12,780 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,398,308 円      
②総費用 628,764 円      
③純収益　①－② 2,769,544 円      
④建物等に帰属する純収益 2,556,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 213,484 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 207,272 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,036 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,710,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 丹波篠山 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　丹波篠山市杉字五反田７４番１５
 1405010011671-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
丹波篠山 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
丹波篠山 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井本　季伸   TEL.
鑑定評価額 8,780,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 丹波篠山市杉字五反田７４番１５
 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅に共
同住宅が見られる住
宅地域		 東6m市道 水道、下水 篠山口

610m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道　　　　　　　
　		 交通

施設		 篠山口駅北方

610m		 法令

規制		 （都） ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅が建ち並ぶ比較的新しい住宅地域で、居住環境は現状を維持しつつ今後も需要は増加傾向が継続するも
のと考えられる。ＪＲ篠山口駅や商業施設、高速インターチェンジ（ＩＣ）に近く地価は上昇している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね丹波篠山市及び隣接市内のＪＲ福知山線沿いの住宅地域と判断した。需要者は地元居住者のほか市外
からの転入者も増加傾向にある。最寄駅や商業施設等から近く、住環境が良好な住宅地域で需要は増加している。周辺
に残る農地も徐々に宅地造成が進み、子育て世代の転入により地域の活性化が進んでいる。中心価格帯は、土地は２０
０㎡程度で８５０万～１，０００万円、新築戸建住宅で３，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には共同住宅も見られるが、近隣地域は戸建住宅からなる地域で自用目的の取引が中心となり、土地価格に見合う
賃料水準が形成されていない。従って、規範性から主に自用目的で成約した取引事例により求めた比準価格を重視し、
収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　丹波篠山 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,200 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.1]		 [101.0]
100		 44,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向。ＪＲ篠山口駅周辺の住宅地
や商業地の需要は堅調であるが郊外は弱い。
近年は移住者が増加傾向にあり、観光産業の
期待も大きい。

商業施設やＪＲ篠山口駅、ＩＣに近い宅地開
発が進む住宅地域で、生活利便性は良好。市
内外からの住宅需要は堅調で価格は上昇基調
が継続している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 丹波篠山 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＴ５０６
Ｙ
-57		 丹波篠山市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 西5m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
b ＩＴ５０６
国
-4		 丹波篠山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m道路、
南6m、準角地
（都） 

(70,200)
c ＩＴ５０６

-52		 丹波篠山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m道路、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
d ＩＴ５０６
Ｙ
-58		 丹波篠山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m道路、
東6m、準角地
（都） ２中専

(70,200)
e ＡＨ５０６
国
-35		 丹波篠山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南17m市道、
北東6m、角地
（都） １住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,164  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
40,635 		 100
[  94.0]
43,229 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
43,700 
b (　           ) 
48,388  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
47,866 		 100
[ 110.0]
43,515 
44,000 
c (　           ) 
48,394  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
47,595 		 100
[ 111.2]
42,801 
43,200 
d (　           ) 
49,425  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
48,940 		 100
[ 111.2]
44,011 
44,500 
e (　           ) 
53,381  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
52,852 		 100
[ 122.1]
43,286 
43,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,900 円／㎡]  



丹波篠山 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,393,650 
629,972 
2,763,678 
2,563,600 
200,078 		 （　0.9709）
194,256 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      4,414,909 円　　　　（　     22,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
丹波篠山 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   200 ㎡     14.5 m x   13.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積５０㎡、間取り２ＤＫが４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,457 
145,700 		 1.0  145,700 
2.0  291,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

291,400 		 291,400 
582,800 
⑨年額支払賃料        291,400 円　×　12ヶ月　＝　       3,496,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,496,800 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       244,776 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,252,024 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           291,400 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,710 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          582,800 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         138,916 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,393,650 円　　　　（　        16,968 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＴ５０６賃
　　　　-3		 1,571  
(   1,507) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,452 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,457 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＩＴ５０６賃Ｙ
　　　　-9		 1,291  
(   1,243) 		 100
[100.0]		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,509 
c ＩＴ５０６賃
　　　　-1		 1,696  
(   1,621) 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,598 
丹波篠山 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 170,000 円  　　　　     34,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 139,872 円  　　　        3,496,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      238,000 円  　　　　     34,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        34,000 円  　　　　     34,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,000 円  　　　　     34,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         629,972 円　（　　　　　　         3,150 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0754     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0816 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,563,600 円  
（　　　　　        12,818 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,393,650 円      
②総費用 629,972 円      
③純収益　①－② 2,763,678 円      
④建物等に帰属する純収益 2,563,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 200,078 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 194,256 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          971 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,414,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 丹波篠山 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　丹波篠山市杉字五反田７４番１５
 1405010011671-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考