令和6年1月15日　提出 加西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加西 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　千裕   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 51,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加西市北条町古坂２丁目１５５番 ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北条町 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   110 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 　　　６ｍ市道 交通 施設 北条町駅南東方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５０年代に換地処分された区画整理地である。一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現 状を維持するものと予測する。地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね加西市及び隣接市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住するサラリーマン層の一次取得 者が中心で、定年退職後に手頃な中古住宅を購入する二次取得者も一部に見られる。分譲時期がやや古い住宅団地にお いては居住者の高齢化や建物の老朽化により町並みがやや見劣りすること等から住宅需要はやや弱い。需要の中心価格 帯は、土地は敷地規模２００㎡で１，０００万円程度、新築戸建物件で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地であり、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないので収益還元法の 適用は断念した。当該地域は、居住の快適性を重視する住宅地域であるため、取引価格の水準を指標に価格が決定され ることが一般的である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [ 91.5] [103.0] 100 51,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として低金利が続いているが、住宅ロー ン控除率の縮小、建築資材の上昇、可処分所 得減少の影響等、不動産市場の先行きに留意 する必要がある。 周辺の新規分譲地や比較的新しい区画整理地 区との比較において選好性は低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％