令和6年1月15日　提出 加西 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加西 -1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　境　めぐみ   TEL.

鑑定評価額 4,180,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加西市北条町北条字岡西７８１番４ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が多い市 街地中心部の住宅地 域 北西5.2m市道 水道、下水 北条町 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    55 ｍ、南    45 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 　　　　５．２ｍ市 道 交通 施設 北条町駅北方 900m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既に小規模な戸建住宅等が建ち並んだ熟成した住宅地域であり、地域要因の大きな変化はなく、当面 は現状を維持しつつ、地価はやや下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加西市を中心に隣接市町に形成された市街化区域内の住宅地域である。需要者の中心は圏内の居住者で、 地元需要が大半を占める。市の中心部へ比較的近い古くからの住宅地であるが、地域経済の低迷や少子高齢化の影響か ら、全体的な住宅への需要は低調である。近隣地域及びその周辺での売買の中心価格帯は、土地４００万円～６００万 円前後、新築の建売住宅で２，５００万円～３，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅が多く建ち並び、転勤や相続等による戸建住宅の賃貸に加え、賃貸用共同住宅が散見される程度あり、 賃貸市場が十分に形成されていない状況下にある。また、当該地域における取引動機は自己使用目的が殆どであるため 、市場の特性に応じ、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [123.4] [100.0] 100 37,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しつつあり、市内の良好な環境 の不動産需要は安定しているが、物価上昇や 金融市場等の動向には注意を要する。 古くからの住宅地域であり、当該地域の宅地 に対する需要はやや弱含みで地価は依然下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％