令和6年1月15日　提出 三田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 9-1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　英基   TEL.

鑑定評価額 527,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市テクノパーク４番１１ ②地積 　(㎡) 14,044   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 工場兼事務所 大規模な工場の立地 する工業団地 北西24m県道、三方路 水道、ガス、下水 広野 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   500 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 大規模工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２４ｍ県道 交通 施設 広野駅西方 3.3km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大中工場が建ち並ぶ工業団地「北摂三田テクノパーク」内に所在し、高速道のインターチェンジに近く、企業の 稼働率も高いので、当面、現状を維持しつつ、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三田市を中心とした兵庫県南部にとどまらず大阪府及び京都府下等、近畿圏一円に及ぶ工業地域。需要 者の多くが全国レベルで事業展開する製造または流通関連の企業であり、コロナ禍を契機としたサプライチェーンの再 構築やｅコマースの普及等を背景に用地需要が増大している。取引される価格は立地条件や画地規模等により一様では なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の製造または流通業務等向けの取引が支配的であり、賃貸用不動産の立地は原則として認められていない。したが って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、広域的に収集した信頼性の高い取引事例により求めた比準 価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小野 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,500 円／㎡ [106.1] 100 100 [101.0] 100 [ 82.7] [100.0] 100 37,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍等の影響を受けた生産拠点の国内回 帰やｅコマースの拡大などを背景に、流通関 連を中心に圏域内の工業地に対する需要は拡 大している。 高速道路ＩＣのある内陸型工業団地で、ニュ ータウンにも近く、接面県道の東方１７６号 方面への延伸事業も進展し、旺盛な需要に支 えられている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.2 ％  ％