令和6年1月15日　提出 三田 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -13 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　大谷　良太   TEL.

鑑定評価額 6,780,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市天神３丁目４８０２番５ ｢天神３－２５－４｣ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模住宅、マンシ ョン等が見られる住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 三田 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    85 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 三田駅西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小規模住宅、マンション等が見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく現状のまま推移 するものと思料する。地価は横ばい傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ福知山線、神戸電鉄三田線及び神戸電鉄公園都市線の沿線で、概ね三田市の圏域に存する住宅地域 。需要者の中心は、三田市の居住者で圏外からの転入者は少ない。小規模住宅、マンション等が見られる住宅地域であ り、需要は横ばいで推移している。需要の中心となる価格帯は土地で７００万円程度、新築戸建で２，５００万円程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近くにマンション等も見られるが、画地規模が小さく、共同住宅の想定が困難で、市場性のある賃貸住宅の床面積が確 保できないため収益価格の試算を断念した。取引は快適性を重視した自己使用目的がほとんどである。したがって、市 場の実態を反映した実証性のある比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との検討を踏 まえ、単価と総額との関連性にも留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,500 円／㎡ [102.5] 100 100 [103.0] 100 [142.8] [102.0] 100 60,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三田市は、生産年齢人口は減少、高齢化率は 上昇傾向にある。全般的に取引価格、取引件 数は横ばい傾向である。 小規模住宅、マンション等が見られる住宅地 域であり需要は横ばいで推移している。地域 要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％