令和6年1月15日　提出 三田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　千裕   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 86,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市屋敷町６１５番２ ｢屋敷町１１－１０｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模以上の住宅が 多い閑静な住宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 三田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    65 ｍ、南    40 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 　　　６．５ｍ市道 交通 施設 三田駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 武庫川河川の西部乃至南西部に広がる利便性の良い古くからの閑静な住宅地域であり、天神地区、西山地区等の 周辺区画整理地と同様、需要の高まりに対して供給が限定的なため地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね三田市及びその周辺市の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住するサラリーマン層の一次取 得者が大半である。閑静な住宅地域として地元を中心に根強い需要が存する地域であるが、土地の供給は少なく周辺で は開発業者が規模の大きい屋敷跡地を細分割して強気な販売価格で分譲するなどしており地価は強含みで推移している 。需要の中心価格帯は土地は２，０００万円前後、新築の戸建物件は４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も見られるが、賃借人の駐車スペースを十分に確保している周辺の共同住宅の敷地と比べ規模が小 さく事業収支の観点から共同住宅を想定することが困難であり、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域では ないことから収益還元法の適用は断念した。従って、自己使用を目的とする取引が支配的な一般住宅を中心とする住宅 地域にあるので、比準価格を採用し、広域的な市場分析を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として低金利が続いているが、住宅ロー ン控除率の縮小、建築資材の上昇、可処分所 得減少の影響等、不動産市場の先行きに留意 する必要がある。 利便性の良い古くからの閑静な住宅地域で、 需要に対して供給は少なく希少性が存し高値 取引も散見される等、地価は強含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％