令和6年1月15日　提出 川西 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 5-2 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠純   TEL.

鑑定評価額 77,800,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市多田桜木２丁目７番５外 ｢多田桜木２－２－３｣ ②地積 　(㎡) 512   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） 台形 1:1.2 店舗 Ｓ2 中低層の店舗、事務 所ビル等が多い路線 商業地域 東24m国道 水道、ガス、下水 多田 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 路線商業地域と近隣商業地域 の特性を有している。 街 路 ２４ｍ国道 交通 施設 多田駅西方 180m 法令 規制 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内にあり、中低層の店舗、事務所ビル等が多い路線商業地域であり、今後も同様の繁華性を維 持するものと予測する。地価動向は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川西市及び阪神間の主要幹線沿いの路線商業地域及び駅周辺に位置する近隣商業地域である。需要者の 中心は飲食、物販、自動車関連サービスのほか、金融機関や事業所等の法人や商業デベロッパー等である。市内の商業 エリアは比較的広い商圏を有しているものの、郊外では高齢化等に伴う人口減少等により、全般に活性化が進んでいな い。取引は土地建物総額で２、３億円までの規模が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、規模や立地が同程度の貸室賃料について業態や銘柄、条件によって個別性が強いうえに契約内容の秘匿性 が強く、十分な資料の収集に限界があり、適正な賃料水準を把握できたとはいい難い。一方、比準価格は同一需給圏か ら信頼性のある取引事例を収集して求められている。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総戸数１１９戸の大型分譲マンション「ジオ 川西多田パークサイト」が分譲中。石道地区 で大型マルチテナント型物流施設「ＤＰＬ兵 庫川西」竣工。 高齢化等に伴う人口減少等により、土地利用 の活性化は動きが鈍いが、最寄駅から徒歩圏 内にあり、足元では日用品等を中心とした需 要は安定。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％