別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
川西 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川西 5-1 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　要   TEL.
鑑定評価額 1,150,000,000 円  １㎡当たりの価格 623,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川西市中央町１４３番１外
｢中央町７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,840  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)

（その他）



(90,600)
不整形
1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 中規模店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 西32m県道、南側道 水道、ガス、下水 川西能勢口近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２ｍ県道 交通

施設		 川西能勢口駅近接

 法令

規制		 商業
(80,600)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域であり、今後当分の間は概ね現状を維持した状態で推移するものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    655,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    539,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として阪神間の鉄道各駅周辺の商業地域一帯と捉えられる。需要者は自己所有あるいは賃貸事業目的
の法人等が中心と考えられる。最寄り駅周辺における商業施設、マンション等の事業用地需要が堅調に推移しているこ
とに対し、物件供給は限定的であり、地価の上昇傾向は持続している。画地規模により総額にはばらつきがあり、需要
の中心となる価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は信頼性の高い事例により求められた不動産の市場性を反映する価格として実証性及び規範性は高い。収益価
格は収益性を反映する理論的な価格であり、商業地においては十分に勘案すべき価格であるが、想定的要素が介在する
等相対的に規範性に劣るものと思料する。よって、規範性に優る比準価格を重視の上、収益価格をも関連付け、代表標
準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宝塚 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    458,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[105.0]		 100
[ 72.5]		 [100.0]
100		 623,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    607,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 川西市の人口等は微減傾向で推移している。
市内中心部の商業地の事業用地需要は堅調に
推移している。


地域要因に目立った変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川西 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１０５
Ｙ
-80		 川西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北18m国道、
中間画地
近商

(80,300)
b １２２０６
国
-30		 尼崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
南6m、角地
近商

(100,360)
c １５２０６
国
-15		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m県道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
d １１２０６
国
-4		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北28m国道、
南西3.8m、
南東2.2m、
三方路
近商

(100,300)
e １６２０６
国
-28		 西宮市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
333,814  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
349,300 		 100
[  53.6]
651,679 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
652,000 
b (　           ) 
470,326  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
457,663 		 100
[  69.2]
661,363 
661,000 
c (　           ) 
538,701  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
553,785 		 100
[  84.5]
655,367 
655,000 
d (　           ) 
430,090  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
460,875 		 100
[  70.0]
658,393 
658,000 
e (　           ) 
622,135  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
634,578 		 100
[  97.1]
653,530 
654,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    655,000 円／㎡]  



川西 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

355,761,092 
80,506,526 
275,254,566 
232,776,000 
42,478,566 		 （　0.9342）
39,683,476 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    992,086,900 円　　　　（　    539,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川西 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,530.00 ＲＣ8F1B 12,568.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   600 ％   600 ％   1,840 ㎡     55.0 m x   36.4 m  前面道路：県道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階店舗・事務所、地下１階は車庫（３段昇降ピット機械式駐車場） ⑦有効率　  73.8 ％
の理由		 同種建物の有効率と比較して概ね妥当
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 車庫
1,530.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,497.95 
61.2 
916.30 
4,541 
4,160,918 		 4.0  16,643,672 
2.0  8,321,836 

 2～ 8		 店舗・事務所
1,362.95 
87.7 
1,194.82 
3,000 
3,584,460 		 4.0  14,337,840 
2.0  7,168,920 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,568.60 
73.8 
9,280.04 

29,252,138 		 117,008,552 
58,504,276 
⑨年額支払賃料     29,252,138 円　×　12ヶ月　＝　     351,025,656 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   9,280.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  60 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       351,025,656 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　      10,800,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    25,651,796 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 336,173,860 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       117,008,552 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,088,180 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       58,504,276 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　      18,499,052 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     355,761,092 円　　　　（　       193,348 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０８１０５賃Ｙ
　　　　-1		 5,012  
(   4,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
5,114 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,813 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,541 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１１０５賃
　　　　-7		 4,285  
(   3,939) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,511 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川西 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 18,300,000 円  　　　　  3,660,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 14,473,026 円  　　　      361,825,656　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,303,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   31,110,000 円  　　　　  3,660,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,660,000 円  　　　　  3,660,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,660,000 円  　　　　  3,660,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      80,506,526 円　（　　　　　　        43,754 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9342    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,660,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　  12,568.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 232,776,000 円  
（　　　　　       126,509 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 355,761,092 円      
②総費用 80,506,526 円      
③純収益　①－② 275,254,566 円      
④建物等に帰属する純収益 232,776,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 42,478,566 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 39,683,476 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,567 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    992,086,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     539,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川西 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川西市中央町１４３番１
 1401000139226-0000
2 　川西市中央町１４３番１１
 1401000139235-0000
3 　川西市中央町１４３番８
 1401000139232-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川西 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川西 5-1 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　勝沼　和子   TEL.
鑑定評価額 1,150,000,000 円  １㎡当たりの価格 623,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川西市中央町１４３番１外
｢中央町７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,840  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)

（その他）



(90,600)
不整形
1.5:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 中規模店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 西32m県道、南側道 水道、ガス、下水 川西能勢口近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２ｍ県道 交通

施設		 川西能勢口駅近接

 法令

規制		 商業
(80,600)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。堅
調な需要が見られることから、地価水準は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    653,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    539,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川西市及び近接市を中心とする概ね阪神間の商業地域である。需要者は、自用や賃貸目的の事業者や投
資家等が中心であるが、マンション用地としての需要も根強く、マンション開発業者も需要者となっている。阪神間の
主要駅近という希少性の高い好立地から、需要は堅調であるが、供給は限られている。物件による個別性が強く、取引
される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集することができた。一方、貸店舗・貸事務所等の賃貸
物件も見受けられるものの、収益性よりも資産性を重視する需要者も多く、収益性から意思決定する需要者が中心とま
では至っていない。また収益価格は、試算の過程において想定要素を多く含んでいる。よって規範性から、実証的な比
準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宝塚 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    458,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[105.0]		 100
[ 72.5]		 [100.0]
100		 623,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    607,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内商業地では、市中心部の好立地で需要が
堅調であるが、市中北部郊外の繁華性の低い
地域では、背後住宅地価格の影響を受ける傾
向も見られる。

川西市の中心駅に近接する希少性を有する商
業地域で、堅調な需要が見られることから、
地価は強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川西 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５２０６
国
-15		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m県道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
b １３２０５
国
-47		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m市道、
東15m、角地
商業

(100,300)
c １２２０６
国
-30		 尼崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
南6m、角地
近商

(100,360)
d ０８２０６
国
-12		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西24m市道、
南28m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
538,701  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
553,785 		 100
[  84.5]
655,367 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
655,000 
b (　           ) 
446,635  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
450,889 		 100
[  72.8]
619,353 
619,000 
c (　           ) 
470,326  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
457,663 		 100
[  68.5]
668,121 
668,000 
d (　           ) 
392,961  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
383,893 		 100
[  57.4]
668,803 
669,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    653,000 円／㎡]  



川西 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

355,728,572 
80,505,207 
275,223,365 
232,776,000 
42,447,365 		 （　0.9342）
39,654,328 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    991,358,200 円　　　　（　    539,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川西 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,530.00 ＲＣ8F1B 12,568.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   600 ％   600 ％   1,840 ㎡     55.0 m x   36.4 m  前面道路：県道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗（区分貸し）　　２～８Ｆ店舗ないし事務所（区分貸し）　　Ｂ１Ｆ駐車場（３段昇降ピット機械式） ⑦有効率　  73.8 ％
の理由		 周辺の類似不動産の有効率等を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 車庫
1,530.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,497.95 
61.2 
916.30 
4,538 
4,158,169 		 4.0  16,632,676 
2.0  8,316,338 

 2～ 8		 店舗・事務所
1,362.95 
87.7 
1,194.82 
3,000 
3,584,460 		 4.0  14,337,840 
2.0  7,168,920 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,568.60 
73.8 
9,280.04 

29,249,389 		 116,997,556 
58,498,778 
⑨年額支払賃料     29,249,389 円　×　12ヶ月　＝　     350,992,668 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   9,280.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  60 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       350,992,668 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　      10,800,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    25,649,487 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 336,143,181 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       116,997,556 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,088,077 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       58,498,778 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　      18,497,314 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     355,728,572 円　　　　（　       193,331 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１１０５賃
　　　　-7		 4,285  
(   3,939) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,761 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,810 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,538 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０８２０６賃
　　　　-7		 5,512  
(   5,138) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
4,861 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川西 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 18,300,000 円  　　　　  3,660,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 14,471,707 円  　　　      361,792,668　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,303,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   31,110,000 円  　　　　  3,660,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,660,000 円  　　　　  3,660,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,660,000 円  　　　　  3,660,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      80,505,207 円　（　　　　　　        43,753 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9342    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,660,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　  12,568.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 232,776,000 円  
（　　　　　       126,509 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 355,728,572 円      
②総費用 80,505,207 円      
③純収益　①－② 275,223,365 円      
④建物等に帰属する純収益 232,776,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 42,447,365 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 39,654,328 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,551 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    991,358,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     539,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川西 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川西市中央町１４３番１
 1401000139226-0000
2 　川西市中央町１４３番１１
 1401000139235-0000
3 　川西市中央町１４３番８
 1401000139232-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考