令和6年1月15日　提出 川西 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -29 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　尾内　倍太   TEL.

鑑定評価額 6,720,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市東畦野山手１丁目４番１３ ｢東畦野山手１－２８－２７｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北西6.3m市道 水道、ガス、下水 一の鳥居 510m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ３ｍ市道 交通 施設 一の鳥居駅西方 510m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、当面は現状を維持しつつ需要は弱含みで推移すると予測 する。地価は横這いないし微減傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川西市中北部における能勢電鉄沿線の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で圏外から の転入は限定的である。一の鳥居駅から徒歩圏に位置するが急勾配の坂道を経由するため、同一需給圏内の住宅地域と 比較し選好性はやや劣る。需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同規模の土地で１，０００万円程度まで、新築戸 建は２，０００万円～３，０００万円が一つの目安となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する規範性の高い事例から試算しており、市場の実態を反映した価格である 。近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないと判断されるため、収益 還元法は非適用とした。自用目的の取引が中心で居住の快適性・利便性を重視した価格形成が行われる地域であるため 、説得力の高い比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [144.9] [100.0] 100 49,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西市の人口は微減傾向で高齢化も進展。利 便性の高い市南部や整備された住宅団地を中 心に需要は堅調であるが、丘陵地等の需要は 低迷している。 地域要因に格別の変動はない。鉄道駅徒歩圏 の住宅地域であるが、途中の傾斜がきつく、 需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％