令和6年1月15日　提出 川西 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -24 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　誠   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市平野１丁目１２０番１５ ｢平野１－９－６｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 比較的閑静な住宅地 域 北4m市道 水道、ガス、下水 多田 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 多田駅北東方 670m 法令 規制 ２中専 (60,160) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり概ね成熟した状況にある。特段地域要因の変動も見られず、今後も現 状のまま推移していくものと思われる。地価水準は上向き傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能勢電鉄沿線あるいは川西能勢口駅に通じるバス路線を利用する川西中北部の住宅地域。需要者は川西市 に地縁性を有する者を中心とする。最寄り駅から徒歩圏にあり、地域西方の国道１７３号沿いに店舗等が見られ、利便 性は比較的良好である。道路幅員４ｍの旧来の住宅団地で、需給改善の見られるニュータウンに比して需要は弱いが、 値頃感もあり地価は微増傾向。土地は１，５００万程度、新築戸建住宅は３，０００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的か つ説得力のある価格である。一方、対象地域は賃貸市場の成熟していない自用の戸建住宅中心の地域であり、合理的な 賃貸住宅経営は困難である。よって本件では収益還元法の適用を断念した。以上より、比準価格を標準とし、上記の通 り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西市の人口は微減傾向にある。南部の平坦 ・駅徒歩圏の住宅地域の需要は相対的に強め であり、中北部の住宅地域も需給の改善傾向 が進んでいる。 中規模一般住宅の建ち並ぶ駅から徒歩圏の住 宅地域。旧来の開発団地で道路幅員が狭く、 選好性は高くないが、値頃感より地価は微増 傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％