令和6年1月12日　提出 川西 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -20 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　勝沼　和子   TEL.

鑑定評価額 6,240,000 円  １㎡当たりの価格 97,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市滝山町２４０番４ ｢滝山町１１－７｣ ②地積 　(㎡) 64   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南4.5m私道 水道、ガス、下水 滝山 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        65 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 私道 交通 施設 滝山駅西方 150m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。駅に近い立地条 件等から一定の需要が認められ、地価水準は概ね横這い乃至やや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急宝塚線及び能勢電鉄沿線の概ね川西市を中心とする圏域である。需要者は、川西市の居住者もしく は川西市に何らかの地縁を有する者が多くを占めるが、周辺市町等からの転入者も見られる。周辺の街路状況は良好と は言い難いが、最寄駅への利便性に優れることから、一定の需要が認められる。土地は１，０００万円程度まで、新築 建売住宅では３，０００万円程度までの物件が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集することができた。一方、当該標準地は画地規模が小 さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。自己使用 目的での取引が中心の地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標 準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [100.9] [103.0] 100 98,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地需要は、利便性が良好な中心部で 堅調、中北部でも良好な住環境と購入しやす い価格帯を兼ね備えた地域等で底堅い需要が 見られる。 周辺街路状況は良好ではないが、最寄駅への 接近性に優れる地域であり、一定の需要が認 められ、地価は横這い～微上昇傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％