令和6年1月15日　提出 川西 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -15 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　今川　健   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市小戸３丁目１８７番３ ｢小戸３－９－３｣ ②地積 　(㎡) 188   (         26)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 新旧の一般住宅が混 在する古くからの住 宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 川西能勢口 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 川西能勢口駅北東方 980m 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 新旧の一般住宅が混在する古くからの住宅地域であり、今後もほぼ現況のまま推移するものと予測する。地価は やや上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川西市及び宝塚市南部の住宅地域のうち、阪急宝塚線、ＪＲ福知山線及び能勢電鉄線の沿線の圏域。需 要者は、同一需給圏内の居住者を中心とするが、圏外からの流入も一定程度見られる。大阪への通勤の便も良く、需要 は比較的安定している。当該状況を反映し、地価はやや上昇基調で推移している。土地は総額２，５００万円台程度、 新築戸建住宅は４，０００万円から５，０００万円までのものが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内においては、自己使用の戸建住宅が多く、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが 中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用を断念した。主な需要者は、自己居住目 的の個人で、近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常であるため、取引事例から求めた比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [108.2] [100.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西市は阪神間のベッドタウンで人口は微減 、高齢化率は上昇傾向にある。海外景気の下 振れ、物価上昇等について注視する必要があ る。 地域要因に大きな変動はなく、地価は緩やか な上昇基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％