令和6年1月15日　提出 川西 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -2 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　尾内　倍太   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市鴬台２丁目１０番３ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 西5m市道 水道、ガス、下水 鴬の森 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 鴬の森駅北西方 700m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、当面は現状を維持しつつ安定的に推移すると予測する。地価 はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川西市中北部のニュータウンを中心とする住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であり 、一部隣接市町からの転入も見られる。高台に位置する閑静な住宅地域である。鶯の森駅から徒歩圏に位置し、川西能 勢口駅へは能勢電鉄又は路線バスの双方が利用可能である。需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同規模の土地で １，５００万円～２，０００万円、新築戸建は３，５００万円前後が一つの目安となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する規範性の高い事例から試算しており、市場の実態を反映した価格である 。近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり周辺には賃貸戸建住宅も散見されるが、転勤等による特殊な事情を有 するものが大半であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないと判断される。収益還元法は非適用とし、説得力の 高い比準価格を標準として、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [111.7] [100.0] 100 85,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西市の人口は微減傾向で高齢化も進展。利 便性の高い市南部や整備された住宅団地を中 心に需要は堅調であるが、丘陵地等の需要は 低迷している。 地域要因に格別の変動はない。高台に開発さ れた住宅団地であり、値ごろ感から地価には 底堅く推移するものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％