令和6年1月15日　提出 川西 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -1 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　尾内　倍太   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市花屋敷２丁目９１番１３ ｢花屋敷２－５－１５｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m道路 水道、ガス、下水 雲雀丘花屋敷 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 接面街路は行き止まりの市管 理道路ではあるが、住環境良 好な住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ道 路 交通 施設 雲雀丘花屋敷駅北東方 200m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状を維持しつつ安定的に推移すると予測する。地価は やや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川西市及び周辺市における主に阪急宝塚本線及びＪＲ福知山線沿線に存する住宅地域である。需要者は同 一需給圏内の居住者が中心となる。鉄道駅との接近性に優れた立地で居住環境も良好、地域のネームバリューも高い。 堅調な住宅需要が期待される地域である。需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同規模の土地で２，０００万円台 前半、新築戸建は４，０００万円台が一つの目安となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する規範性の高い事例から試算しており、市場の実態を反映した価格である 。近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、対象標準地の規模、公法上の規制等を勘案すれば経済合理的な経 営が可能となる賃貸住宅が建てられないと判断される。収益還元法は非適用とし、説得力の高い比準価格を標準とし、 代表標準地を規準とした価格との均衡性にも留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [ 70.0] [100.0] 100 234,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    231,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西市の人口は微減傾向で高齢化も進展。利 便性の高い市南部や整備された住宅団地を中 心に需要は堅調であるが、丘陵地等の需要は 低迷している。 地域要因に格別の変動はない。鉄道駅徒歩圏 の利便性の高い住宅地域であり、引き続き堅 調な需給が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％