別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高砂 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高砂 5-4 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　岡本　朋美   TEL.
鑑定評価額 46,200,000 円  １㎡当たりの価格 91,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高砂市米田町米田字西ノ野２５１番１
 ②地積
　(㎡)		 503  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）



(76,273)

1:2		 銀行

Ｓ2		 飲食店、銀行等が見
られる県道沿いの商
業地域		 北西16m県道 水道、下水 宝殿

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    95 ｍ、西    65 ｍ、南    55 ｍ、北   115 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 宝殿駅南西方

550m		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 宝殿駅南側ではマンション開発や新規店舗等の出店が見られ、同駅から徒歩圏内にある近隣地域もその影響を受
けて需要が見込まれ、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高砂市及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する事業者・法人等が主体で
ある。近隣地域はＪＲ宝殿駅から徒歩圏内の比較的繁華な商業地にあって、店舗の入れ替わり等は見られるものの、駅
北側に比べると空店舗は少なく、需要は堅調に推移している。なお、同一需給圏内における取引は、規模・業種・立地
条件等によって価格水準がまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、近時の同一需給圏内の市場実態を良く反映しており信頼度が高い。収益価格は、最有効使用に基づく想定
収益から求めており理論的であるが、賃貸借契約の個別性により、価格形成の指標となり得る賃貸事例の収集がやや困
難で、比準価格に比べると実証性・客観性に劣る。以上より、規範性の高い比準価格を標準に、検証手段となり得る収
益価格とも比較考量を行いこれを参酌して、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高砂 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     78,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.2]		 [100.0]
100		 91,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内商業地の市場は二極化しており、幹線沿
道の繁華な地域は需要が見込めるが、高齢化
が進む既存の近隣商業地は衰退傾向。


駅徒歩圏内の利便性の高い商業地にあって需
要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向に
ある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高砂 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＹ５０６
Ｙ
-65		 高砂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東12.5m国
道、南東5m、
角地
準住居

(70,200)
b ＮＹ５０６
Ｙ
-103		 加古川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西30m県道、
北東7.5m、
角地
２住居

(67,170)
c ＭＹ５０６
国
-3		 高砂市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西11m国道、
西2.3m、角地
準住居

(70,200)
d ＭＹ５０６

-59		 高砂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西35m国道、
南東6m、角地
準工

(70,200)
e ＳＳ５０６
国
-36		 加古川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東15m県道、
北西4m、
二方路
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,867  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
73,111 		 100
[  82.5]
88,619 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
88,600 
b (　           ) 
76,519  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
77,138 		 100
[  80.4]
95,943 
95,900 
c (　           ) 
67,624  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
69,715 		 100
[  74.4]
93,703 
93,700 
d (　           ) 
115,090  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
114,406 		 100
[ 123.4]
92,712 
92,700 
e (　           ) 
119,732  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
129,548 		 100
[ 140.0]
92,534 
92,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,700 円／㎡]  



高砂 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,915,748 
3,060,305 
10,855,443 
9,454,000 
1,401,443 		 （　0.9534）
1,336,136 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     31,072,930 円　　　　（　     61,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高砂 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 250.00 Ｓ3 690.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 76 ％   300 ％   273 ％   503 ㎡     16.0 m x   31.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗１戸、事務所１戸の部分貸し、２階は６０㎡の住戸が４戸、３階は６０㎡の住戸が３戸 ⑦有効率　  95.7 ％
の理由		 共用部分を考慮した標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・事務所
250.00 
96.0 
240.00 
2,449 
587,760 		 5.0  2,938,800 
3.0  1,763,280 

 2～ 2		 住宅
250.00 
96.0 
240.00 
1,300 
312,000 		 1.0  312,000 
2.0  624,000 

 3～ 3		 住宅
190.00 
94.7 
180.00 
1,300 
234,000 		 1.0  234,000 
2.0  468,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
690.00 
95.7 
660.00 

1,133,760 		 3,484,800 
2,855,280 
⑨年額支払賃料      1,133,760 円　×　12ヶ月　＝　      13,605,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上不要。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,605,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       701,256 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,323,864 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,484,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,106 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,855,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         558,778 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,915,748 円　　　　（　        27,666 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＴ５０６賃Ｙ
　　　　-8		 1,213  
(   1,151) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 70.0]
2,567 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,585 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,449 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＯＴ５０６賃Ｙ
　　　　-9		 2,243  
(   2,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,623 
c ＯＴ５０６賃Ｙ
　　　　-7		 1,500  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 80.0]
2,565 
高砂 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 870,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 561,005 円  　　　       14,025,120　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,232,500 円  　　　　    145,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,060,305 円　（　　　　　　         6,084 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 145,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     690.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,454,000 円  
（　　　　　        18,795 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,915,748 円      
②総費用 3,060,305 円      
③純収益　①－② 10,855,443 円      
④建物等に帰属する純収益 9,454,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,401,443 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,336,136 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,656 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,072,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高砂 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高砂市米田町米田字西ノ野２５１番１
 1420000419368-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高砂 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高砂 5-4 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　基   TEL.
鑑定評価額 46,000,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高砂市米田町米田字西ノ野２５１番１
 ②地積
　(㎡)		 503  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）



(76,273)

1:2		 銀行

Ｓ2		 飲食店、銀行等が見
られる県道沿いの商
業地域		 北西16m県道 水道、下水 宝殿

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    95 ｍ、西    65 ｍ、南    55 ｍ、北   115 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 宝殿駅南西方

550m		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、宝殿駅から続く幹線道路沿いの商業地域となっており、商況は安定的である。特段の変化はないも
のの、やや発展的傾向が見られ、地価水準は、微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高砂市及び周辺市町に位置する幹線道路沿いの商業地域にわたる。需要者は、圏域内の事業者が中心と
なるが、圏外からの飲食チェーン事業者も散見される。当該地域は、駅前から続く県道沿いの商業地域であるため、当
市内における主要な商業地域としての地位を確保しており、需要は安定的である。なお、市場での需要の中心となる価
格帯は、画地規模や事業規模により様々なため見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の査定にあたっては、おおむね同一需給圏内の類似地域等にかかる適切な事例を選択し得た。一方、当該地域
の賃貸市場の成熟の程度は必ずしも高いとはいえず、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、本件においては比準価
格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額
は代表標準地から検討した価格と均衡を得ている。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高砂 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     78,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.2]		 [100.0]
100		 91,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高砂市では、住宅地では総じて横ばい乃至微
減傾向となっているが、商業地及び工業地で
は横ばい乃至上昇傾向が見られる。


宝殿駅前から続く県道沿いの商業地域であり
、商況はおおむね安定的である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高砂 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＹ５０６
Ｙ
-73		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m県道、
南西5.5m、
角地
２住居

(70,200)
b ＭＹ５０６
国
-3		 高砂市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西11m国道、
西2.3m、角地
準住居

(70,200)
c ＫＹ５０６
国
-21		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d ＳＲ５０６
国
-36		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e ＯＴ５０６
国
-16		 高砂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,390  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
89,770 		 100
[  85.2]
105,364 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
105,000 
b (　           ) 
67,624  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
69,715 		 100
[  72.6]
96,026 
96,000 
c (　           ) 
101,356  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
102,370 		 100
[ 109.2]
93,745 
93,700 
d (　           ) 
79,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
80,476 		 100
[  86.7]
92,821 
92,800 
e (　           ) 
60,502  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
80,669 		 100
[  91.7]
87,971 
88,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,600 円／㎡]  



高砂 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地地域にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,902,615 
2,945,873 
10,956,742 
9,584,400 
1,372,342 		 （　0.9534）
1,308,391 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     30,427,698 円　　　　（　     60,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高砂 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 250.00 Ｓ3 690.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 76 ％   300 ％   273 ％   503 ㎡     16.0 m x   31.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の利用現況を勘案して１階フロア貸店舗、２階～３階は専有面積約６０㎡のファミリータイプとした。 ⑦有効率　  95.7 ％
の理由		 同種の店舗兼共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
96.0 
240.00 
2,404 
576,960 		 5.0  2,884,800 
3.0  1,730,880 

 2～ 2		 住宅
250.00 
96.0 
240.00 
1,322 
317,280 		 1.0  317,280 
2.0  634,560 

 3～ 3		 住宅
190.00 
95.0 
180.50 
1,322 
238,621 		 1.0  238,621 
2.0  477,242 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
690.00 
95.7 
660.50 

1,132,861 		 3,440,701 
2,842,682 
⑨年額支払賃料      1,132,861 円　×　12ヶ月　＝　      13,594,332 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     660.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,594,332 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       700,717 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,313,615 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,440,701 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,687 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,842,682 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         556,313 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,902,615 円　　　　（　        27,639 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＹ５０６賃
　　　　-6		 3,117  
(   2,874) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[150.0]		 100
[ 95.0]
2,573 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,538 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,404 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＭＹ５０６賃
　　　　-5		 1,825  
(   1,762) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]
2,503 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高砂 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 735,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 560,573 円  　　　       14,014,332　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,249,500 円  　　　　    147,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,945,873 円　（　　　　　　         5,857 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 147,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 203,000 円／㎡　×　     690.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,584,400 円  
（　　　　　        19,054 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,902,615 円      
②総費用 2,945,873 円      
③純収益　①－② 10,956,742 円      
④建物等に帰属する純収益 9,584,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,372,342 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,308,391 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,601 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,427,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高砂 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高砂市米田町米田字西ノ野２５１番１
 1420000419368-0000
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備考