別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高砂 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高砂 5-3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　佐伯　志朗   TEL.
鑑定評価額 67,700,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高砂市中島１丁目１９１番１外
｢中島１－１－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 862  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 店舗

Ｗ1		 小売店舗、飲食店舗
等が見られる路線商
業地域		 北東43m国道 水道、ガス、下水 宝殿

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   125 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４３ｍ国道 交通

施設		 宝殿駅南西方

1.9km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も現況が維持されていくものと予測する。堅調な需要か
ら地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね高砂市を中心に周辺市町を含む商業性を有する地域に属する圏域。需要者の中心は販売、サービス業
などを営む業者が中心である。地方の商業地は旧来の商店街から路線商業地への移行が進んでいる。しかし中心市街地
等の立地の良い商業地は、店舗の退出があっても新たな出店も多い。ただ土地の取得による出店は少なく賃定形式が主
で、需要の中心となる価格帯も特には見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域も含め賃貸等の収益物件も見受けられるが、取引は収益を目的としたものはとんど無く自用目的の取引が主で
あり、比準価格を重視し収益価格を関連づけて鑑定評価額を決定した。なおこれは代表標準地を規準とした価格とも均
衡しており、また単価と総額の観点からも妥当性を有するものと判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加古川 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[153.3]		 [100.0]
100		 78,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な紛争などを契機とした経済環境の変
化、少子高齢化による人口鈍化など、さまざ
まな要因の影響の内容も地域によって違いが
見られる。

幹線道路沿いに位置する商業地域で、地域要
因に特に変動はないが、上昇傾向で推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高砂 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＹ５０６
国
-21		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b ＭＹ５０６
Ｙ
-65		 高砂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東12.5m国
道、南東5m、
角地
準住居

(60,200)
c ＮＹ５０６
Ｙ
-73		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m県道、
南西5.5m、
角地
２住居

(70,200)
d ＯＴ５０６
国
-16		 高砂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e ＳＲ５０６
国
-36		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,356  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
102,370 		 100
[ 122.4]
83,636 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,600 
b (　           ) 
70,867  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
73,111 		 100
[  94.1]
77,695 
77,700 
c (　           ) 
90,390  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
89,770 		 100
[ 111.8]
80,295 
80,300 
d (　           ) 
60,502  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
80,669 		 100
[ 102.3]
78,855 
78,900 
e (　           ) 
79,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
80,476 		 100
[ 100.2]
80,315 
80,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,200 円／㎡]  



高砂 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,768,930 
1,772,468 
5,996,462 
4,268,160 
1,728,302 		 （　0.9511）
1,643,788 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     37,358,818 円　　　　（　     43,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高砂 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   862 ㎡     33.6 m x   39.6 m  前面道路：国道     　  43.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
2,222 
666,600 		 5.0  3,333,000 
3.0  1,999,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

666,600 		 3,333,000 
1,999,800 
⑨年額支払賃料        666,600 円　×　12ヶ月　＝　       7,999,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,999,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       639,936 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,359,264 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,333,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,664 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,999,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         379,002 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,768,930 円　　　　（　         9,013 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＴ５０６賃Ｙ
　　　　-9		 2,243  
(   2,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[105.0]		 100
[ 92.0]
2,669 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,346 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,222 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＳＳ５０６賃
　　　　-2		 2,068  
(   1,967) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[113.0]		 100
[ 90.0]
2,421 
c ＭＹ５０６賃
　　　　-5		 1,825  
(   1,762) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,947 
高砂 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 249,600 円  　　　　     62,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 319,968 円  　　　        7,999,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      547,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      530,400 円  　　　　     62,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,400 円  　　　　     62,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,400 円  　　　　     62,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,772,468 円　（　　　　　　         2,056 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,268,160 円  
（　　　　　         4,951 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,768,930 円      
②総費用 1,772,468 円      
③純収益　①－② 5,996,462 円      
④建物等に帰属する純収益 4,268,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,728,302 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,643,788 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,907 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,358,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高砂 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高砂市中島一丁目１９１番１
 1420000385299-0000
2 　高砂市中島一丁目１９１番４
 1420000385300-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高砂 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高砂 5-3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　英基   TEL.
鑑定評価額 67,500,000 円  １㎡当たりの価格 78,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高砂市中島１丁目１９１番１外
｢中島１－１－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 862  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 店舗

Ｗ1		 小売店舗、飲食店舗
等が見られる路線商
業地域		 北東43m国道 水道、ガス、下水 宝殿

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   125 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 地域内にはほぼ台形ないし三
角形状の画地が多い。		 街

路		 ４３ｍ国道 交通

施設		 宝殿駅南西方

1.9km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 格別の変動要因がないので、沿道サービス店舗が多い路線商業地域として現状を維持するものと見込まれ、通過
交通量が多く繁華性を維持しているので、地価は当面、強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね高砂市及び周辺市町内の幹線道路沿いの商業地域で、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線等の圏域
。需要者は、高砂市を中心とした地元の事業者が主体であるが、最近は全国レベルで事業展開する企業の参入も見られ
る。地元経済の伸び悩みや背後地人口の少子高齢化等を背景に商況は停滞基調であり、商業地に対する購入需要は決し
て強くない。取引される価格は、規模等により一様ではなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 沿道サービス店舗が見られる路線商業地域で、自用の店舗や事業所が多く、土地価格に見合った賃料水準が形成されて
いないため、収益価格は相対的に信頼性が劣る。したがって、収益性を重視した地価形成がなされているとまでは言え
ない状況下にあることに鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を勘案して、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加古川 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[153.3]		 [100.0]
100		 78,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大型店舗や専門量販店へ顧客集中が顕著な反
面、既成の商業地域の商況は振るわない。幹
線道路沿いでは通過交通量の多寡等による優
劣が顕著である。

大規模商業施設に近い通過交通量の多い路線
商業地域で、道路には中央分離帯があるが、
交差点付近に位置することから客足との適合
性は高い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高砂 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＹ５０６
Ｙ
-65		 高砂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東12.5m国
道、南東5m、
角地
準住居

(70,200)
b ＭＹ５０６
国
-3		 高砂市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西11m国道、
西2.3m、角地
準住居

(70,200)
c ＭＹ５０６

-59		 高砂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西35m国道、
南東6m、角地
準工

(70,200)
d ＯＴ５０６
国
-16		 高砂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e ＭＹ５０６

-58		 高砂市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8m県道、
南東4.3m、
南西2m、
北東2m、
四方路
近商

(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,867  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
73,111 		 100
[  93.1]
78,530 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
78,500 
b (　           ) 
67,624  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
69,715 		 100
[  87.4]
79,765 
79,800 
c (　           ) 
115,090  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
114,406 		 100
[ 141.4]
80,909 
80,900 
d (　           ) 
60,502  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
80,669 		 100
[ 100.3]
80,428 
80,400 
e (　           ) 
104,362  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
106,601 		 100
[ 131.0]
81,375 
81,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,800 円／㎡]  



高砂 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地内に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,549,418 
1,769,784 
5,779,634 
4,035,600 
1,744,034 		 （　0.9511）
1,658,751 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     37,698,886 円　　　　（　     43,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高砂 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   862 ㎡     33.6 m x   39.6 m  前面道路：国道     　  43.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建一棟貸しの店舗。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
2,136 
640,800 		 5.0  3,204,000 
3.0  1,922,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

640,800 		 3,204,000 
1,922,400 
⑨年額支払賃料        640,800 円　×　12ヶ月　＝　       7,689,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上不要。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,689,600 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       538,272 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,151,328 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,204,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,797 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,922,400 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         368,293 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,549,418 円　　　　（　         8,758 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＴ５０６賃Ｙ
　　　　-9		 2,243  
(   2,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]
2,186 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,255 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,136 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＯＴ５０６賃
　　　　-2		 2,038  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 80.0]		 100
[130.0]
2,305 
c ＯＴ５０６賃
　　　　-6		 2,218  
(   2,144) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[125.0]
2,275 
高砂 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 295,000 円  　　　　     59,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 307,584 円  　　　        7,689,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      547,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      501,500 円  　　　　     59,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,000 円  　　　　     59,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,000 円  　　　　     59,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,769,784 円　（　　　　　　         2,053 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 189,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,035,600 円  
（　　　　　         4,682 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,549,418 円      
②総費用 1,769,784 円      
③純収益　①－② 5,779,634 円      
④建物等に帰属する純収益 4,035,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,744,034 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,658,751 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,924 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,698,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高砂 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高砂市中島一丁目１９１番１
 1420000385299-0000
2 　高砂市中島一丁目１９１番４
 1420000385300-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考