別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高砂 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高砂 5-2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　岡本　朋美   TEL.
鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高砂市荒井町御旅２丁目８番４
｢荒井町御旅２－９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 328  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 事務所

ＳＲＣ2		 店舗、事務所のほか
に住宅等が見られる
商業地域		 南西16m県道、北西側道 水道、下水 荒井

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西   105 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 荒井駅北方

1.0km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗・事務所等が見られる市役所に近接する商業地で、価格時点現在は特段の地域要因の変動は見られず、当面
は現状を維持したまま地価は安定的な横這いで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高砂市及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する事業者・法人等が主体と
なっている。近隣地域は店舗・事務所等が見られる商業地域で、繁華性はさほど高くないが、市内の主要幹線に面し一
定の交通量が見られ、需要は概ね安定的に推移している。なお、同一需給圏内における取引は、規模・業種・立地条件
等によって価格水準がまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、近時の同一需給圏内の市場実態を良く反映しており信頼度が高い。収益価格は、最有効使用に基づく想定
収益から求めており理論的であるが、賃貸借契約の個別性により、価格形成の指標となり得る賃貸事例の収集がやや困
難で、比準価格に比べると実証性・客観性に劣る。以上より、規範性の高い比準価格を標準に、検証手段となり得る収
益価格とも比較考量を行いこれを参酌して、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高砂 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     78,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.5]		 [104.0]
100		 89,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内商業地の市場は二極化しており、幹線沿
道の繁華な地域は需要が見込めるが、高齢化
が進む既存の近隣商業地は衰退傾向。


市役所に近接する幹線沿道の商業地にあって
需要は安定的であるが、現時点では価格水準
に影響を与えるような特段の地域要因の変動
は見当たらない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高砂 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＹ５０６
国
-57		 高砂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m市道、
北東4m、
二方路
２住居

(70,200)
b ＭＹ５０６
Ｙ
-71		 高砂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
北東17m、
準角地
２住居

(70,200)
c ＭＹ５０６

-58		 高砂市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8m県道、
南東4.3m、
南西2m、
北東2m、
四方路
近商

(80,300)
d ＯＴ５０６
国
-16		 高砂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e ＭＹ５０６
国
-13		 高砂市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東14m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,508  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
118,051 		 100
[ 133.0]
88,760 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
92,300 
b (　           ) 
72,421  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
72,421 		 100
[  84.5]
85,705 
89,100 
c (　           ) 
104,362  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
106,601 		 100
[ 121.2]
87,955 
91,500 
d (　           ) 
60,502  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
80,669 		 100
[  92.6]
87,116 
90,600 
e (　           ) 
54,213  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
56,895 		 100
[  66.0]
86,205 
89,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     90,000 円／㎡]  



高砂 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,969,374 
1,396,200 
4,573,174 
3,789,360 
783,814 		 （　0.9511）
745,485 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     16,942,841 円　　　　（　     51,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高砂 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 144.00 Ｓ2 288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   328 ㎡     18.8 m x   17.2 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階…店舗２戸の部分貸し、２階…事務所２戸の部分貸し ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 共用部分を考慮した標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.00 
87.5 
126.00 
2,166 
272,916 		 5.0  1,364,580 
3.0  818,748 

 2～ 2		 事務所
144.00 
87.5 
126.00 
1,500 
189,000 		 5.0  945,000 
3.0  567,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.00 
87.5 
252.00 

461,916 		 2,309,580 
1,385,748 
⑨年額支払賃料        461,916 円　×　12ヶ月　＝　       5,542,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上不要。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,542,992 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       298,750 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,676,242 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,309,580 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,941 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,385,748 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         271,191 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,969,374 円　　　　（　        18,199 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＴ５０６賃Ｙ
　　　　-8		 1,213  
(   1,151) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 70.0]
2,213 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,287 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,166 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＯＴ５０６賃Ｙ
　　　　-9		 2,243  
(   2,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,396 
c ＯＴ５０６賃Ｙ
　　　　-7		 1,500  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 80.0]
2,251 
高砂 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 332,400 円  　　　　     55,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 239,000 円  　　　        5,974,992　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      243,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      470,900 円  　　　　     55,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,400 円  　　　　     55,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,400 円  　　　　     55,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,396,200 円　（　　　　　　         4,257 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,789,360 円  
（　　　　　        11,553 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,969,374 円      
②総費用 1,396,200 円      
③純収益　①－② 4,573,174 円      
④建物等に帰属する純収益 3,789,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 783,814 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 745,485 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,273 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,942,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高砂 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高砂市荒井町御旅二丁目８番４
 1420000339269-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高砂 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高砂 5-2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　三浦　靖和   TEL.
鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高砂市荒井町御旅２丁目８番４
｢荒井町御旅２－９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 328  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 事務所

ＳＲＣ2		 店舗、事務所のほか
に住宅等が見られる
商業地域		 南西16m県道、北西側道 水道、下水 荒井

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西   105 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 荒井駅北方

1.0km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市役所に近い幹線道路沿いに店舗、事務所が主として見られる商業地域で、今後も現状のまま推移するものと予
測する。需要は概ね堅調で、地価は当面安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高砂市及び隣接市における幹線道路沿いを中心とした商業地域一円である。需要者の中心は圏域内の事業
者のほか、コンビニエンスストア、飲食店等広域展開を図る圏域外の需要者も見られる。近時の景気動向より各需要者
は新規進出に慎重な姿勢を見せているものの一定の立地条件を備えた地域における需要は認められる。事業用地の取引
価格は個別的要因により様々であり、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 営業所、店舗等の自用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。
一方標準地の所在する地域内には賃貸物件も見られるが、ロードサイド店舗等の低層建物が中心で、容積率を消化した
中層ビル等は少なく、土地価格に見合う賃貸市場は形成されていない。従って比準価格を重視し、収益価格を関連付け
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高砂 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     78,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.6]		 [104.0]
100		 88,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近時の経済情勢の下、個人消費等は持ち直し
ており、市内の立地条件に優る商業地域にお
ける一定の需要は認められる。


地域要因に特別な変動は見られないが、市役
所に近い幹線道路沿いの商業地で、需要は概
ね堅調で、地価は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高砂 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＴ５０６
国
-16		 高砂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ＳＳ５０６
国
-36		 加古川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東15m県道、
北西4m、
二方路
近商

(90,300)
c ＳＲ５０６
国
-36		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d ＮＹ５０６
Ｙ
-73		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m県道、
南西5.5m、
角地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,502  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
80,669 		 100
[  92.6]
87,116 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
90,600 
b (　           ) 
119,732  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
129,548 		 100
[ 147.7]
87,710 
91,200 
c (　           ) 
79,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
80,476 		 100
[  92.2]
87,284 
90,800 
d (　           ) 
90,390  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
89,770 		 100
[ 101.9]
88,096 
91,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,000 円／㎡]  



高砂 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,954,210 
1,346,395 
4,607,815 
3,816,720 
791,095 		 （　0.9511）
752,410 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     17,100,227 円　　　　（　     52,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高砂 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 144.00 Ｓ2 288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   328 ㎡     18.8 m x   17.2 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗の部分貸し（２戸）、２階は事務所の部分貸し（２戸）。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 共用部分を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.00 
87.5 
126.00 
2,156 
271,656 		 5.0  1,358,280 
3.0  814,968 

 2～ 2		 事務所
144.00 
87.5 
126.00 
1,500 
189,000 		 5.0  945,000 
3.0  567,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.00 
87.5 
252.00 

460,656 		 2,303,280 
1,381,968 
⑨年額支払賃料        460,656 円　×　12ヶ月　＝　       5,527,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の預り金により十分に担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,527,872 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       297,994 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,661,878 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,303,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,881 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,381,968 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         270,451 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,954,210 円　　　　（　        18,153 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＹ５０６賃
　　　　-7		 1,688  
(   1,657) 		 100
[100.0]		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
2,305 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,276 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,156 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＭＹ５０６賃
　　　　-6		 1,536  
(   1,471) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
2,246 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高砂 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 279,000 円  　　　　     55,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 238,395 円  　　　        5,959,872　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      243,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      474,300 円  　　　　     55,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,800 円  　　　　     55,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,800 円  　　　　     55,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,346,395 円　（　　　　　　         4,105 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,816,720 円  
（　　　　　        11,636 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,954,210 円      
②総費用 1,346,395 円      
③純収益　①－② 4,607,815 円      
④建物等に帰属する純収益 3,816,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 791,095 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 752,410 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,294 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,100,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高砂 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高砂市荒井町御旅二丁目８番４
 1420000339269-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考