令和6年1月15日　提出 高砂 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -6 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　千裕   TEL.

鑑定評価額 6,930,000 円  １㎡当たりの価格 53,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市曽根町字北山ノ下１１２８番２ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 山陽曽根 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　   8.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 　　　６ｍ市道 交通 施設 山陽曽根駅北西方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 東は天川、西は低山に挟まれた地域に位置した中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として成熟しており、 今後も現状を維持するものと予測する。地価はやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高砂市及び隣接市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住するサラリーマン層の一次取得 者が中心で、定年退職後に手頃な中古住宅を購入する二次取得者も一部に見られる。開発年次のやや古い郊外の住宅団 地においては、居住者の高齢化や建物の老朽化により町並みがやや見劣りし、宅地需要はやや弱い。地域における中心 価格帯は、土地は７００万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準的な画地規模が小さいことなどから市場性を有する共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的 に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。一方、取引にあたっては自己使用が 支配的で取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討 も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,800 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [131.7] [101.0] 100 53,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然として低金利が続いているが、住宅ロー ン控除率の縮小、建築資材の上昇、可処分所 得減少の影響等、不動産市場の先行きに留意 する必要がある。 利便性のやや劣る市北西部乃至西部の既存住 宅団地で、周辺では空家・空地が増えつつあ る状況において、地価は下落基調で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％