令和6年1月15日　提出 高砂 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.

鑑定評価額 8,820,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市西畑１丁目６２５番８０ ｢西畑１－４－６｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西5.3m市道 水道、ガス、下水 高砂 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５．３ ｍ市道 交通 施設 高砂駅南西方 750m 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟しており、地域要因は格別の変動がないので、現況のまま推移していくものと予測され る。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は概ね山陽電鉄本線沿線で、高砂市及び隣接市町の住宅地域の圏域。需要者の中心は高砂市内居住者 が大半で、同一需給圏外からの転入者も見受けられる。比較的環境良好な住宅地域だが、周辺での供給も多く、利便性 も劣り、需要は弱含みである。土地は８００万円～１，０００万円程度、新築の戸建住宅は２，５００万円程度が需要 の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模も小さく、戸建住宅用に開発された住宅団地に所在し経済合理的な戸建住宅の賃貸経営が困難であるため、収 益還元法の適用は断念した。不動産市場においては自己使用目的の取引が支配的である。従って、居住の快適性及び利 便性を重視する住宅地域であるため、市場の実態を反映する比準価格をもって、一般的要因の動向及び周辺の地価公示 標準地等との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高砂市の人口は減少傾向。利便性及び環境良 好な地域は需要は安定しているが、既存の住 宅地域等利便性や環境が劣る地域は需要は弱 い。 地域要因に特に変動はないが、利便性が劣り 需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％