別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三木 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三木 5-2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　基   TEL.
鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三木市吉川町大沢字大整１８４番９
 ②地積
　(㎡)		 462  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 店舗

Ｗ1		 低層の飲食店、郵便
局等が見られる路線
商業地域		 北12m県道 水道、下水 三田

13.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 三田駅西方

13.0km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、繁華性にやや乏しい路線商業地域であり、今後も現在の商況が維持される程度に留まると予測する
。地価水準は、横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、三木市及び周辺市町の商業地域乃至混在地域にわたる。需要者の中心は、圏内の中小事業者が多く、圏
外からの需要はほとんど見られない。三木市郊外における人口減少、少子高齢化等の影響があるものの、高速道路のイ
ンターチェンジに近いという地域特性を背景に、宅地需要は持ち直しつつある。なお、当該地域における土地取引は少
なく、また、取引ごとの個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の査定にあたっては、おおむね同一需給圏内の類似地域等にかかる適切な事例を選択し得た。一方、当該地域
の賃貸市場の成熟の程度は必ずしも高いとはいえず、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、本件においては比準価
格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額
は代表標準地から検討した価格と均衡を得ており、地域要因格差についても、容認できる範囲内であると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小野 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,300 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[213.9]		 [100.0]
100		 37,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 三木市では、中心市街地を主として地価の上
昇傾向が見られるが、周辺地域では、依然と
して微減傾向が継続している。


当該地域においては、高速道路のインターチ
ェンジに近いという地域特性を背景に、宅地
需要は持ち直しつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　+112.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三木 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＲ５０６
国
-8		 三木市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m県道、
東10m、角地
準工

(70,200)
b ＳＲ５０６
国
-41		 三木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m県道、
西6m、角地
２低専

(60,100)
c ＳＲ５０６
Ｙ
-79		 三木市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m県道、
北西4m、
二方路
（都） 

(70,200)
d ＳＲ５０６
Ｙ
-85		 三木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e ＳＲ５０６
Ｙ
-93		 三木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南10m市道、
北西2m、
北東4m、
三方路
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     34,155) 
56,925  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
55,009 		 100
[ 125.3]
43,902 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
43,900 
b (　           ) 
63,269  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
63,206 		 100
[ 157.9]
40,029 
40,000 
c (　           ) 
44,667  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,667 		 100
[ 115.0]
38,841 
38,800 
d (　           ) 
19,871  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
19,871 		 100
[  52.8]
37,634 
37,600 
e (　           ) 
48,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
48,904 		 100
[ 140.6]
34,782 
34,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +49.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,200 円／㎡]  



三木 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地地域にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,256,487 
456,300 
1,800,187 
1,366,440 
433,747 		 （　0.9706）
420,995 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      9,355,444 円　　　　（　     20,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三木 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 100.00 ＬＳ1 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   462 ㎡     22.2 m x   20.8 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗の一棟貸タイプとした。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
100.00 
100.0 
100.00 
1,875 
187,500 		 5.0  937,500 
3.0  562,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

187,500 		 937,500 
562,500 
⑨年額支払賃料        187,500 円　×　12ヶ月　＝　       2,250,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,250,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       112,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,137,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           937,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,906 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          562,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         110,081 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,256,487 円　　　　（　         4,884 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＹ５０６賃
　　　　-5		 1,825  
(   1,762) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,045 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,979 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,875 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＮＹ５０６賃
　　　　-5		 1,625  
(   1,539) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,912 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三木 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 88,500 円  　　　　     17,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 90,000 円  　　　        2,250,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      123,900 円  　　　　     17,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        17,700 円  　　　　     17,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,700 円  　　　　     17,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         456,300 円　（　　　　　　           988 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0772     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,366,440 円  
（　　　　　         2,958 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,256,487 円      
②総費用 456,300 円      
③純収益　①－② 1,800,187 円      
④建物等に帰属する純収益 1,366,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 433,747 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 420,995 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          911 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,355,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三木 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三木市吉川町大沢字大整１８４番９
 1403001212489-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
三木 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三木 5-2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.
鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三木市吉川町大沢字大整１８４番９
 ②地積
　(㎡)		 462  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 店舗

Ｗ1		 低層の飲食店、郵便
局等が見られる路線
商業地域		 北12m県道 水道、下水 三田

13.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ　県道 交通

施設		 三田駅西方

13.0km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は路線商業地域として繁華とは言い難いが、ここ当分の間はほぼ現状を維持する一方で、恵まれた立地
を背景に需要は回復傾向にあることから、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね三木市及びその周辺市町内の商業地域及び混在地域等と判定した。主な需要者としては飲食店、物販
店等を展開する地縁的選好性を有する個人、法人等が想定される。当地域は三木市郊外の路線商業地域で繁華とは言い
難いが、吉川ＩＣに近接するという立地から、需要は回復傾向を示している。商業地は取引自体が少なく、また店舗用
地等はその業種や立地等により必要な規模にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を一様には見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似地域等の一部では収益物件も見られるものの、市場では賃料収入に着目した取引・価格形成よりも自己の事業等の
用に供することを目的とした取引・価格形成が大部分を占めるものと思料する。以上の理由から典型的需要者の行動に
合致し、市場の実情を反映した実証的な価格である比準価格は、規範性が高いと判断した。したがって本件では、比準
価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小野 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,300 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[213.9]		 [100.0]
100		 37,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 三木市の総人口は微減、高齢化率は上昇傾向
。取引価格、取引件数ともに概ね横ばい傾向
で推移している。


当地域は低層の飲食店、郵便局等が見られる
路線商業地域であるが、特筆すべき地域要因
の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　+112.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三木 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＲ５０６
国
-41		 三木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m県道、
西6m、角地
２低専

(60,100)
b ＳＲ５０６
Ｙ
-79		 三木市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m県道、
北西4m、
二方路
（都） 

(70,200)
c ＯＴ５０６
Ｙ
-62		 加西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西21m県道、
北西6m、角地
近商

(90,200)
d ＳＲ５０６
国
-8		 三木市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m県道、
東10m、角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,269  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
63,206 		 100
[ 169.6]
37,268 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,300 
b (　           ) 
44,667  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,667 		 100
[ 115.0]
38,841 
38,800 
c (　           ) 
58,648  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
56,940 		 100
[ 149.6]
38,061 
38,100 
d (　     34,155) 
56,925  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
55,009 		 100
[ 143.6]
38,307 
38,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,100 円／㎡]  



三木 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,233,622 
435,088 
1,798,534 
1,351,000 
447,534 		 （　0.9706）
434,377 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      9,652,822 円　　　　（　     20,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三木 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 100.00 ＬＳ1 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   462 ㎡     22.2 m x   20.8 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗の一棟貸タイプとした。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
100.00 
100.0 
100.00 
1,856 
185,600 		 5.0  928,000 
3.0  556,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

185,600 		 928,000 
556,800 
⑨年額支払賃料        185,600 円　×　12ヶ月　＝　       2,227,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 全額が通り抜け費用で収支の差額が生じないものと判断し計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,227,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       111,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,115,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           928,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,816 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          556,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         108,966 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,233,622 円　　　　（　         4,835 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＲ５０６賃Ｙ
　　　　-15		 1,215  
(   1,173) 		 100
[100.0]		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
2,020 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,952 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,856 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＮＹ５０６賃
　　　　-7		 1,226  
(   1,184) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
1,883 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三木 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 70,000 円  　　　　     17,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 89,088 円  　　　        2,227,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      122,500 円  　　　　     17,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        17,500 円  　　　　     17,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,500 円  　　　　     17,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         435,088 円　（　　　　　　           942 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0772     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,351,000 円  
（　　　　　         2,924 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,233,622 円      
②総費用 435,088 円      
③純収益　①－② 1,798,534 円      
④建物等に帰属する純収益 1,351,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 447,534 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 434,377 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          940 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,652,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三木 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三木市吉川町大沢字大整１８４番９
 1403001212489-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考