別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
宝塚 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宝塚 9-2 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　上原　卓志   TEL.
鑑定評価額 45,500,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宝塚市末成町２３５番４
｢末成町３９－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 工場

 中小規模工場等が建
ち並ぶ幹線背後の工
業地域		 西6.8m市道 水道、ガス、下水 小林

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．８ｍ市道 交通

施設		 小林駅東方

1.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中小規模工場等が建ち並ぶ幹線背後の工業地域であり、特別工業地区に存することから当面は現状を
維持するものと認められる。工業用地の需要の高まりなどから地価水準は概ね上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宝塚市を中心とする阪神間内陸部の中小工業地域である。需要者の中心は、地元中小規模の工場事業者が
その多くを占める。阪神間における内陸型工業地については物流需要の支えもあり需要は好調であるが、当地域は変化
が少なく、地価は上昇基調で推移する。一方で周辺には住宅地域が広がっていることから、将来的には住宅地に用途転
換していく可能性も考えられる。なお、取引の中心価格帯は土地の画地条件等により大きく異なるため見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中小工場等が建ち並ぶ幹線背後の工業地域に存し、自用目的での取引が中心で、広域的に貸し工場等の収益物件は散見
されるが、地価に見合った賃料水準や投資対象としての利回り等が形成し得ていないため、収益価格は低位に試算され
た。市場参加者は現実の不動産の取引市場動向を反映した取引価格を指標として意思決定するため、実証的な比準価格
を中心としつつ、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊丹 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    107,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 [100.0]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 これまで日銀による異次元の金融緩和等によ
り不動産市況は支えられてきたが、他方で物
価上昇や金利先高観による実体経済への影響
に注視を要する。

中小規模工場等が建ち並ぶ幹線背後の工業地
域で、交通アクセスや労働力の確保等にめぐ
まれた内陸型工業地の需要は堅調に推移する
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宝塚 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０３１０６
国
-30		 川西市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東18m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b ０４２０６
国
-24		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c ０１２０６
国
-33		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西18m市道、
南15m、角地
準工

(60,200)
d １２１０５
Ｙ
-87		 伊丹市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e ０４１０５
Ｙ
-91		 川西市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東7.8m道路、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,220  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
129,826 		 100
[  91.7]
141,577 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
142,000 
b (　           ) 
152,340  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
158,434 		 100
[ 112.4]
140,956 
141,000 
c (　           ) 
161,249  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
176,278 		 100
[ 124.8]
141,248 
141,000 
d (　           ) 
84,926  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
91,899 		 100
[  65.7]
139,877 
140,000 
e (　           ) 
104,289  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
111,973 		 100
[  80.0]
139,966 
140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    141,000 円／㎡]  



宝塚 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため再調達原価を把握できず、積算価格を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,842,547 
1,514,168 
5,328,379 
4,009,800 
1,318,579 		 （　0.9756）
1,286,406 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     32,160,150 円　　　　（　     98,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宝塚 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 190.00 Ｓ2 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   327 ㎡     12.5 m x   26.5 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 工場の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場
380.00 
100.0 
380.00 
1,510 
573,800 		 4.0  2,295,200 
2.0  1,147,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
100.0 
380.00 

573,800 		 2,295,200 
1,147,600 
⑨年額支払賃料        573,800 円　×　12ヶ月　＝　       6,885,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,885,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       344,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,541,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,295,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,804 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,147,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         279,423 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,842,547 円　　　　（　        20,925 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２２０６賃
　　　　-11		 2,072  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,616 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,510 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １４２０６賃
　　　　-13		 2,172  
(   2,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[145.0]		 100
[100.0]
1,560 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宝塚 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 260,800 円  　　　　     65,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 206,568 円  　　　        6,885,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      362,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      554,200 円  　　　　     65,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,200 円  　　　　     65,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,200 円  　　　　     65,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,514,168 円　（　　　　　　         4,630 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0615     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 60 ％　＋　0.0657 ×  20 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,009,800 円  
（　　　　　        12,262 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,842,547 円      
②総費用 1,514,168 円      
③純収益　①－② 5,328,379 円      
④建物等に帰属する純収益 4,009,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,318,579 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,286,406 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,934 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,160,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宝塚 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宝塚市末成町２３５番４
 1414000057834-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宝塚 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宝塚 9-2 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　尾内　倍太   TEL.
鑑定評価額 45,100,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宝塚市末成町２３５番４
｢末成町３９－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 工場

 中小規模工場等が建
ち並ぶ幹線背後の工
業地域		 西6.8m市道 水道、ガス、下水 小林

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．８ｍ市道 交通

施設		 小林駅東方

1.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模工場、作業所等が建ち並ぶ工業地域であり、当面は現状を維持すると予測する。住宅地域に隣接し、将
来的な可能性として住宅系への移行が見込まれる。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     95,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宝塚市及び周辺市における中小工業地域である。需要者は同一需給圏内の中小規模の事業者等が中心とな
る。住宅地域に隣接した小規模工業地域で、幹線道路背後に位置し交通利便性と消費地との接近性に優れる。大型物流
施設用地としては利用し難いが、阪神間の堅調な工業地需要に支えられ、当該地域の需要も堅調に推移すると思料する
。画地規模や需要者の属性により取引価格にもバラつきが見られるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する代替性を有する事例にから求めており、需要者が重視する市場の実態を
反映した説得力の高い価格である。同一需給圏では自用目的の取引が中心であり、賃貸事業が経済的に成立し得る賃料
水準が形成されていないため、収益価格は比準価格より低位に試算された。本件においては比準価格を標準とし、収益
価格は参考に留め、代表標準地を規準とした価格との均衡性にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊丹 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    107,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 [100.0]
100		 137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩和的な金融環境も相まって物流施設用地を
中心に工業地の需要は堅調に推移している。



住宅地域に隣接した小規模工業地域で、地域
要因に格別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宝塚 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０６
国
-12		 川西市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東3.6m市道
、中間画地
工業

(60,200)
b １３１０６
国
-4		 伊丹市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東8.9m市道
、中間画地
工業

(60,200)
c １３１０６
国
-30		 伊丹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ０４２０６
国
-2		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東15m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,468  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
76,675 		 100
[  56.2]
136,432 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
136,000 
b (　           ) 
110,935  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,932 		 100
[  82.7]
136,556 
137,000 
c (　           ) 
112,707  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
114,059 		 100
[  84.0]
135,785 
136,000 
d (　           ) 
177,173  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
207,686 		 100
[ 147.4]
140,900 
141,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    138,000 円／㎡]  



宝塚 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地内の宅地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,801,764 
1,512,937 
5,288,827 
4,009,800 
1,279,027 		 （　0.9756）
1,247,819 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     31,195,475 円　　　　（　     95,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宝塚 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 190.00 Ｓ2 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   327 ㎡     12.5 m x   26.5 m  前面道路：市道     　   6.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの工場 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場
380.00 
100.0 
380.00 
1,501 
570,380 		 4.0  2,281,520 
2.0  1,140,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
100.0 
380.00 

570,380 		 2,281,520 
1,140,760 
⑨年額支払賃料        570,380 円　×　12ヶ月　＝　       6,844,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,844,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       342,228 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,502,332 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,281,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,674 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,140,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         277,758 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,801,764 円　　　　（　        20,801 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １３１０６賃
　　　　-6		 2,279  
(   2,211) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,519 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,570 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,501 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０１０６賃
　　　　-5		 2,133  
(   2,074) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[132.0]		 100
[100.0]
1,616 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宝塚 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 260,800 円  　　　　     65,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 205,337 円  　　　        6,844,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      362,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      554,200 円  　　　　     65,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,200 円  　　　　     65,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,200 円  　　　　     65,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,512,937 円　（　　　　　　         4,627 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0615     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 60 ％　＋　0.0657 ×  20 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,009,800 円  
（　　　　　        12,262 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,801,764 円      
②総費用 1,512,937 円      
③純収益　①－② 5,288,827 円      
④建物等に帰属する純収益 4,009,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,279,027 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,247,819 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,816 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,195,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      95,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宝塚 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宝塚市末成町２３５番４
 1414000057834-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考