別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宝塚 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宝塚 5-8 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠純   TEL.
鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宝塚市清荒神１丁目１１０番２
｢清荒神１－１７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
地区計画等

1:1		 店舗兼住宅

Ｓ3F1B		 低層の店舗併用住宅
が多い参道沿いの商
業地域		 東3.5m市道 水道、ガス、下水 清荒神

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 清荒神清澄寺の門前町を形成
する一部アーケード付の商業
地域		 街

路		 ３．５ｍ市道 交通

施設		 清荒神駅北西方

110m		 法令

規制		 近商
(80,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗併用住宅が多い参道沿いの商業地域であり、今後も同様の繁華性を維持するものと予測する。地価動
向は上昇傾向である。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近畿圏の門前町を形成する商業地域で、宝塚市及び周辺市町の近隣商業地域及び路線商業地域も含む。需
要者の中心は、地元あるいは近畿圏に拠点を持つ、土産物、飲食業等を営む法人及び個人である。商況は日用品需要に
加え、清荒神清澄寺の参拝客数に連動し、祭事は大いに賑う。商業利用の取引は規模、価格水準にバラつきがあるが、
背後住宅地の市場動向の影響もあり、地価は上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅に近く、賃貸市場は成熟しているものの、近隣地域周辺では自己使用目的の需要が優勢で、賃貸物件の競争力はやや
劣るため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏から信頼性のある取引事例を収集して求め
られている。よって比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標
準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊丹 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[102.0]		 100
[101.3]		 [100.0]
100		 167,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宝塚市安倉上池地区土地区画整理事業、（仮
称）宝塚ホテル跡地計画が進行中。駅周辺の
商業地は売り物件少なくマンション用地の需
要は旺盛。

商業利用の取引は規模、価格水準にバラつき
があるが、背後住宅地の市場動向の影響もあ
り、地価は上昇傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　 -13.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宝塚 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８２０６
国
-29		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8.2m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ０９２０６
国
-19		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東21m県道、
南東9m、
南西3m、
三方路
準住居

(80,200)
c ０６１０６
国
-22		 川西市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
中間画地
近商

(80,200)
d ０３２０６
国
-26		 尼崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e ０２１０６
国
-32		 宝塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16.5m県道、
北1.8m、角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
123,519  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
176,456 		 100
[ 103.8]
169,996 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
170,000 
b (　           ) 
181,793  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
178,087 		 100
[ 104.2]
170,909 
171,000 
c (　           ) 
162,083  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,083 		 100
[  95.4]
169,898 
170,000 
d (　           ) 
119,180  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
148,975 		 100
[  99.0]
150,480 
150,000 
e (　           ) 
149,925  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
150,375 		 100
[ 103.4]
145,430 
145,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



宝塚 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,522,428 
1,118,251 
4,404,177 
3,720,960 
683,217 		 （　0.9753）
666,342 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     16,252,244 円　　　　（　    112,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宝塚 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.00 Ｓ3 255.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
地区計画等
 80 ％   200 ％   200 ％   145 ㎡     12.9 m x   12.1 m  前面道路：市道     　   3.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階はシングルタイプ（約３８㎡）×４戸 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
80.0 
68.00 
2,972 
202,096 		 4.0  808,384 
2.0  404,192 

 2～ 3		 住宅
85.00 
90.0 
76.50 
1,670 
127,755 		 1.0  127,755 
2.0  255,510 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
255.00 
86.7 
221.00 

457,606 		 1,063,894 
915,212 
⑨年額支払賃料        457,606 円　×　12ヶ月　＝　       5,491,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     221.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等に寄り担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,491,272 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       274,564 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,216,708 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,063,894 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,107 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          915,212 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         295,613 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,522,428 円　　　　（　        38,086 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１１０５賃
　　　　-1		 3,748  
(   3,742) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,675 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,972 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １３１０６賃
　　　　-3		 2,358  
(   2,065) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,620 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宝塚 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 272,000 円  　　　　     54,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 219,651 円  　　　        5,491,272　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      462,400 円  　　　　     54,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,400 円  　　　　     54,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,400 円  　　　　     54,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,118,251 円　（　　　　　　         7,712 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 35 ％　＋　0.0663 ×  35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,720,960 円  
（　　　　　        25,662 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,522,428 円      
②総費用 1,118,251 円      
③純収益　①－② 4,404,177 円      
④建物等に帰属する純収益 3,720,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 683,217 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 666,342 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,595 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,252,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     112,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宝塚 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宝塚市清荒神一丁目１１０番２
 1414000023670-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
宝塚 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宝塚 5-8 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　要   TEL.
鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宝塚市清荒神１丁目１１０番２
｢清荒神１－１７－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
地区計画等

1:1		 店舗兼住宅

Ｓ3F1B		 低層の店舗併用住宅
が多い参道沿いの商
業地域		 東3.5m市道 水道、ガス、下水 清荒神

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 一部アーケードが設置されて
いる清荒神清澄寺の門前町を
形成する商業地域		 街

路		 ３．５ｍ市道 交通

施設		 清荒神駅北西方

110m		 法令

規制		 近商
(80,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 参道沿いに低層の店舗併用住宅が多く見られる商業地域で、今後当分の間は概ね現状を維持した状態で推移する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪神間一帯の普通商業地域ないし路線商業地域と捉えられる。需要者は物販・飲食事業経営目的の個人あ
るいは比較的小規模な法人が中心と考えられる。商況は主に清荒神の参拝客数に左右されるが、祭事時期を中心に参拝
客数は回復傾向にあり、地価は堅調に推移しているものと思われる。画地規模により総額にはばらつきがあり、需要の
中心となる価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は信頼性の高い事例により求められた不動産の市場性を反映する価格として実証性及び規範性は高い。収益価
格は収益性を反映する理論的な価格であり、商業地においては十分に勘案すべき価格であるが、想定的要素が介在する
等相対的に規範性に劣るものと思料する。よって、規範性に優る比準価格を重視の上、収益価格をも関連付け、代表標
準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊丹 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[102.0]		 100
[101.3]		 [100.0]
100		 167,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宝塚市の人口等は微減傾向で推移している。
市街部における商業地需要は全体的に概ね堅
調に推移している。


地域要因に目立った変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　 -13.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宝塚 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０４１０５
Ｙ
-76		 川西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
近商

(80,240)
b ０６１０６
国
-22		 川西市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c １３１０６
国
-14		 伊丹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南7.5m市道、
北東6m、角地
近商

(90,200)
d ０９２０６
国
-19		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東21m県道、
南東9m、
南西3m、
三方路
準住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
196,897  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
200,835 		 100
[ 115.0]
174,639 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
175,000 
b (　           ) 
162,083  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,083 		 100
[  93.3]
173,722 
174,000 
c (　           ) 
221,869  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
217,130 		 100
[ 121.7]
178,414 
178,000 
d (　           ) 
181,793  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
178,087 		 100
[ 104.2]
170,909 
171,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    174,000 円／㎡]  



宝塚 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,495,487 
1,107,874 
4,387,613 
3,679,920 
707,693 		 （　0.9753）
690,213 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     16,834,463 円　　　　（　    116,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宝塚 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.00 Ｓ3 255.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
地区計画等
 80 ％   200 ％   200 ％   145 ㎡     12.9 m x   12.1 m  前面道路：市道     　   3.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～３階平均専有面積約３８㎡程度のシングルタイプ ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考とした
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
80.0 
68.00 
3,029 
205,972 		 4.0  823,888 
2.0  411,944 

 2～ 3		 住宅
85.00 
90.0 
76.50 
1,630 
124,695 		 1.0  124,695 
2.0  249,390 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
255.00 
86.7 
221.00 

455,362 		 1,073,278 
910,724 
⑨年額支払賃料        455,362 円　×　12ヶ月　＝　       5,464,344 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     221.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,464,344 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       273,217 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,191,127 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,073,278 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,196 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          910,724 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         294,164 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,495,487 円　　　　（　        37,900 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７１０６賃
　　　　-3		 3,619  
(   3,514) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,290 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,211 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,029 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１１０５賃
　　　　-2		 3,037  
(   3,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,131 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宝塚 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 269,000 円  　　　　     53,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 218,574 円  　　　        5,464,344　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      457,300 円  　　　　     53,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,800 円  　　　　     53,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,800 円  　　　　     53,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,107,874 円　（　　　　　　         7,641 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 203,000 円／㎡　×　     255.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 35 ％　＋　0.0663 ×  35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,679,920 円  
（　　　　　        25,379 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,495,487 円      
②総費用 1,107,874 円      
③純収益　①－② 4,387,613 円      
④建物等に帰属する純収益 3,679,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 707,693 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 690,213 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,760 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,834,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     116,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宝塚 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宝塚市清荒神一丁目１１０番２
 1414000023670-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考