別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
宝塚 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宝塚 5-2 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　堀田　勝己   TEL.
鑑定評価額 99,200,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宝塚市中筋５丁目２１７番
｢中筋５－１３－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 422  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ2		 低層の店舗兼事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 東17m市道、背面道 水道、ガス、下水 中山寺

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ市道 交通

施設		 中山寺駅南方

200m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 　広幅員の街路沿いに営業所、飲食店、物販店等の低層店舗が建ち並ぶ商業地域で、今後も同様の環境を維持す
るものと予測する。周辺整備も進み、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は宝塚市のほか周辺市を含む阪神間の近隣商業地域及び路線商業地域一帯。需要者の中心は、飲食店舗等
を展開する大手企業のほか、地元事業者等である。近隣地域は店舗集積こそ進んでいないものの、背後の住宅地域から
の集客もあり、商況は比較的安定している。土地取引に関しては、出店形態等により必要とされる規模はまちまちであ
り、取引の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は広幅員の街路沿いに店舗等が建ち並ぶ地域であり、賃貸物件も見られるが、容積を使い切らない利用形態
も多く、収益性を基準に価格形成されるには至っていないものと認められる。よって、当該市場実態を踏まえて同一需
給圏内から事例収集のうえ試算した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊丹 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    319,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[146.6]		 [103.0]
100		 235,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市は住宅都市としての性格が強く、中心商
業地や区画整理が進行しているエリアへの需
要は堅調であるものの、その他の商業地への
需要は弱い。

駅に近く、広幅員道路の沿道に低層の店舗等
が見られる商業地域。新規出店の多いエリア
ではないが、背後人口が多く、地価はやや上
昇基調で推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宝塚 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７１０６
国
-2		 宝塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １１１０５
Ｙ
-75		 宝塚市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東16m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c １１１０５
Ｙ
-84		 宝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東24m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２１０６
国
-28		 伊丹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e ０３１０６
国
-31		 川西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12m市道、
東4.2m、
南0.8m、
三方路
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
259,569  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
261,386 		 100
[ 109.3]
239,145 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
246,000 
b (　           ) 
241,974  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
243,668 		 100
[ 102.3]
238,190 
245,000 
c (　           ) 
225,389  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
225,389 		 100
[  93.0]
242,354 
250,000 
d (　           ) 
291,014  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
294,506 		 100
[ 124.5]
236,551 
244,000 
e (　           ) 
267,594  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
268,398 		 100
[ 115.2]
232,984 
240,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    245,000 円／㎡]  



宝塚 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地における宅地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,700,626 
2,809,876 
9,890,750 
6,518,520 
3,372,230 		 （　0.9753）
3,288,936 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     80,217,951 円　　　　（　    190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宝塚 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 199.98 Ｓ2 381.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   422 ㎡     15.6 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、平面駐車場６台 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由		 類似の店舗兼事務所を参考とした
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
181.97 
90.0 
163.77 
3,394 
555,835 		 4.0  2,223,340 
2.0  1,111,670 

 2～ 2		 事務所
199.98 
80.0 
159.98 
2,600 
415,948 		 4.0  1,663,792 
2.0  831,896 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
381.95 
84.8 
323.75 

971,783 		 3,887,132 
1,943,566 
⑨年額支払賃料        971,783 円　×　12ヶ月　＝　      11,661,396 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     323.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,008,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,661,396 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,008,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       633,470 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,035,926 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,887,132 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,928 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,943,566 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         627,772 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,700,626 円　　　　（　        30,096 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７１０６賃
　　　　-3		 3,619  
(   3,514) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,548 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,598 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,394 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６１０５賃Ｙ
　　　　-10		 2,635  
(   2,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,647 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宝塚 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 476,500 円  　　　　     95,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 506,776 円  　　　       12,669,396　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      826,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      810,000 円  　　　　     95,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        95,300 円  　　　　     95,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,300 円  　　　　     95,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,809,876 円　（　　　　　　         6,658 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     381.95 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 35 ％　＋　0.0663 ×  35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,518,520 円  
（　　　　　        15,447 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,700,626 円      
②総費用 2,809,876 円      
③純収益　①－② 9,890,750 円      
④建物等に帰属する純収益 6,518,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,372,230 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,288,936 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,794 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,217,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     190,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宝塚 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宝塚市中筋五丁目２１７番
 1414000072768-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宝塚 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宝塚 5-2 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠純   TEL.
鑑定評価額 99,200,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宝塚市中筋５丁目２１７番
｢中筋５－１３－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 422  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ2		 低層の店舗兼事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 東17m市道、背面道 水道、ガス、下水 中山寺

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １７ｍ市道 交通

施設		 中山寺駅南方

200m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も同様の繁華性を維持するものと予測する。地価動向は
上昇傾向である。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    244,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    189,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宝塚市及び阪神間の主要幹線沿いの路線商業地域及び駅周辺に位置する近隣商業地域である。需要者の
中心は各種事業を営む地元の個人、法人事業者及び広域に展開する事業者等である。中山寺駅周辺では区画整理による
新しい街並みに、ファミリー層に人気の飲食店舗等が多数進出し、堅調な商況を呈している。出店は賃貸が多いが、取
引は土地建物総額で２～３億までが中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、規模や立地が同程度の貸室賃料について業態や銘柄、条件によって個別性が強いうえに契約内容の秘匿性
が強く、十分な資料の収集に限界があり、適正な賃料水準を把握できたとはいい難い。一方、比準価格は同一需給圏か
ら信頼性のある取引事例を収集して求められている。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額
を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊丹 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    319,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[146.6]		 [103.0]
100		 235,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宝塚市安倉上池地区土地区画整理事業、（仮
称）宝塚ホテル跡地計画が進行中。駅周辺の
商業地は売り物件少なくマンション用地の需
要は旺盛。

中山寺駅周辺では区画整理による新しい街並
みに、ファミリー層に人気の飲食店舗等が多
数進出し、比較的堅調な商況を呈している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宝塚 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０６
国
-28		 伊丹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b １６２０６
国
-5		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南65m国道、
中間画地
近商

(90,300)
c ０３２０６
国
-25		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
d ０４２０６
国
-26		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4.5m市道、
中間画地
商業

(90,270)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
291,014  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
294,506 		 100
[ 123.6]
238,273 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
245,000 
b (　           ) 
304,252  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
313,988 		 100
[ 132.5]
236,972 
244,000 
c (　           ) 
318,030  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
323,118 		 100
[ 136.5]
236,716 
244,000 
d (　           ) 
159,949  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
199,936 		 100
[  84.8]
235,774 
243,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    244,000 円／㎡]  



宝塚 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,857,089 
2,847,091 
10,009,998 
6,655,320 
3,354,678 		 （　0.9753）
3,271,817 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     79,800,415 円　　　　（　    189,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宝塚 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 199.98 Ｓ2 381.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   422 ㎡     15.6 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所。平面駐車場６台。 ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
181.97 
92.0 
167.41 
3,280 
549,105 		 4.0  2,196,420 
2.0  1,098,210 

 2～ 2		 事務所
199.98 
80.0 
159.98 
2,723 
435,626 		 4.0  1,742,504 
2.0  871,252 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
381.95 
85.7 
327.39 

984,731 		 3,938,924 
1,969,462 
⑨年額支払賃料        984,731 円　×　12ヶ月　＝　      11,816,772 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     327.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,008,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,816,772 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,008,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       641,239 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,183,533 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,938,924 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,420 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,969,462 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         636,136 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,857,089 円　　　　（　        30,467 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７１０６賃
　　　　-3		 3,619  
(   3,514) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,351 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,477 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,280 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６１０５賃Ｙ
　　　　-10		 2,635  
(   2,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,605 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宝塚 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 486,500 円  　　　　     97,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 512,991 円  　　　       12,824,772　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      826,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      827,000 円  　　　　     97,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        97,300 円  　　　　     97,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        97,300 円  　　　　     97,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,847,091 円　（　　　　　　         6,747 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 97,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     381.95 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 35 ％　＋　0.0663 ×  35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,655,320 円  
（　　　　　        15,771 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,857,089 円      
②総費用 2,847,091 円      
③純収益　①－② 10,009,998 円      
④建物等に帰属する純収益 6,655,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,354,678 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,271,817 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,753 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     79,800,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     189,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宝塚 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宝塚市中筋五丁目２１７番
 1414000072768-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考