別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
宝塚 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宝塚 5-1 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　森岡　高司   TEL.
鑑定評価額 429,000,000 円  １㎡当たりの価格 474,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宝塚市逆瀬川１丁目４０番２外
｢逆瀬川１－１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 931  
(         26) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)

（その他）



(90,500)
台形
1:1.5		 銀行

ＲＣ3F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南西15m県道、北西側道 水道、ガス、下水 逆瀬川

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 逆瀬川駅北東方

80m		 法令

規制		 商業
(80,500)
⑤地域要因の将
　来予測		 阪急逆瀬川駅前商業地域として成熟しており、地域に特段の影響を及ぼす要因は存しないものの、稀少な立地性
を有することから、地価は今後も上昇基調にて推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    488,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    406,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は対象標準地の存する宝塚市及び周辺隣接市にあって、主に鉄道駅を中心に形成されている商業地域、近隣
商業地域である。店舗ビル、店舗付共同住宅等の賃貸用不動産の用地取得を考える事業会社が需要の中心と考えられ、
近年の活況な不動産投資環境下にあって、一部においては過熱気味の取引も見られる。商業地の取引自体が少なく、ま
た画地規模や取引目的等によって取引価格にもバラつきが見られるため、需要の中心となる価格帯は判然としない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は店舗ビル等の収益物件が多数見られる駅前の商業地域に存する。そのため収益性を反映した収益価格は十
分に考慮すべきであるが、想定要素が多数介在する等の面で規範性にやや劣る。一方で比準価格は要因の類似性が認め
られる商業地の取引事例より求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格であると認められる。以上より本件で
は、比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、前年価格等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    458,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宝塚（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    466,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 稀少性を有する商業地の取引市場は活況の様
相を呈する反面、旧来型の商店街は衰退傾向
が見られ、地価は引き続き二極化の傾向が継
続している。

阪急逆瀬川駅駅前の商業地域であり、利便性
、繁華性にも優れることから地価は引き続き
上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％ +1.7 ％
３　試算価格算定内訳 宝塚 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２１０６
国
-28		 伊丹市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東10m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b １２２０６
国
-31		 尼崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c １４２０６
国
-2		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西28m国道、
中間画地
近商

(100,300)
d １２１０５
Ｙ
-63		 伊丹市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東16m県道、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
291,014  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
294,506 		 100
[  64.6]
455,892 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
479,000 
b (　           ) 
376,756  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
381,277 		 100
[  80.4]
474,225 
498,000 
c (　           ) 
427,911  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
443,316 		 100
[  96.1]
461,307 
484,000 
d (　           ) 
259,963  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
263,083 		 100
[  55.9]
470,631 
494,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    488,000 円／㎡]  



宝塚 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

110,780,872 
23,516,582 
87,264,290 
71,868,000 
15,396,290 		 （　0.9556）
14,712,695 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    367,817,375 円　　　　（　    406,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宝塚 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 800.00 ＲＣ5F1B 4,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   500 ％   500 ％   905 ㎡     25.0 m x   40.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階を部分貸し店舗、３～５階を共同住宅（平均専用面積約６８㎡）、地下に自走式駐車場２０台 ⑦有効率　  72.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
500.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
800.00 
70.0 
560.00 
4,900 
2,744,000 		 4.0  10,976,000 
2.0  5,488,000 

 2～ 2		 店舗
800.00 
80.0 
640.00 
3,400 
2,176,000 		 4.0  8,704,000 
2.0  4,352,000 

 3～ 5		 住宅
800.00 
85.0 
680.00 
1,948 
1,324,640 		 1.0  1,324,640 
2.0  2,649,280 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,500.00 
72.0 
3,240.00 

8,893,920 		 23,653,920 
17,787,840 
⑨年額支払賃料      8,893,920 円　×　12ヶ月　＝　     106,727,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       106,727,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,516,352 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 104,810,688 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,653,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         224,712 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       17,787,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       5,745,472 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     110,780,872 円　　　　（　       122,410 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０４１０６賃
　　　　-7		 2,495  
(   2,298) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[105.0]
2,066 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,948 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０５１０６賃
　　　　-6		 1,944  
(   1,839) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,046 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宝塚 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,650,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,413,082 円  　　　      110,327,040　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,588,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,605,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,130,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,130,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,516,582 円　（　　　　　　        25,985 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　   4,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 71,868,000 円  
（　　　　　        79,412 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 110,780,872 円      
②総費用 23,516,582 円      
③純収益　①－② 87,264,290 円      
④建物等に帰属する純収益 71,868,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,396,290 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,712,695 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,257 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    367,817,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     406,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宝塚 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宝塚市逆瀬川一丁目４０番２
 1414000068015-0000
2 　宝塚市逆瀬川一丁目４０番１０
 1414000068021-0000
3 　宝塚市逆瀬川一丁目４０番９
 1414000068020-0000
4 　宝塚市逆瀬川一丁目７０番１
 1414000047720-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宝塚 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宝塚 5-1 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　有剛   TEL.
鑑定評価額 429,000,000 円  １㎡当たりの価格 474,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宝塚市逆瀬川１丁目４０番２外
｢逆瀬川１－１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 931  
(         26) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)

（その他）



(90,500)
台形
1:1.5		 銀行

ＲＣ3F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南西15m県道、北西側道 水道、ガス、下水 逆瀬川

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 逆瀬川駅北東方

80m		 法令

規制		 商業
(80,500)
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後暫くは現況の繁華性を維持するものと予測する。駅
前の地域商業核を形成した希少性の高い立地で、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    489,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    402,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宝塚市をはじめ阪神間の鉄道駅周辺の商業地域である。想定される主な需要者層は商業ビルやマンション
等を求める大手デベロッパーや機関投資家等である。阪神間の主要ターミナル駅前の商業地に比べると繁華性や集客力
は劣るものの、堅調なマンション用地需要等を背景に、対象地域のような支線駅前商業地の地価も上昇している。尚、
取引規模はまちまちであり、典型的な取引形態や価格帯を把握する事は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層の店舗・事務所ビル、店舗兼共同住宅等の混在が見られる駅前の商業地域で、同一需給圏内の他の駅
前商業地等の取引動向と連動して価格形成がなされる傾向が強く、比準価格の規範性は高い。商圏や背後住宅地の状況
等から収益性を中心に地価が形成されるには至っていないために、収益価格は若干低位に試算された。従って、市場に
おける取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    458,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宝塚（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    466,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は微減傾向にある。直近の土地取
引件数及び新設住宅着工戸数は減少傾向にあ
るが、近年は衛星住宅都市としての性格を強
めてきている。

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地
であり、マンション用地としての需要も旺盛
である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％ +1.7 ％
３　試算価格算定内訳 宝塚 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０４１０６
国
-8		 宝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m私道、
中間画地
商業

(80,240)
b ０９１０６
国
-32		 宝塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12m国道、
東4m、北西3m、
三方路
１住居

(60,200)
c １１２０６
国
-4		 西宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北28m国道、
南西3.8m、
南東2.2m、
三方路
近商

(100,300)
d １４２０６
国
-2		 西宮市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西28m国道、
中間画地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
339,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
336,650 		 100
[  72.9]
461,797 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
485,000 
b (　           ) 
246,604  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.4]
337,317 		 100
[  72.1]
467,846 
491,000 
c (　           ) 
430,090  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
460,875 		 100
[  98.0]
470,281 
494,000 
d (　           ) 
427,911  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
443,316 		 100
[  96.1]
461,307 
484,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -26.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    489,000 円／㎡]  



宝塚 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

113,076,546 
24,073,031 
89,003,515 
73,776,000 
15,227,515 		 （　0.9556）
14,551,413 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    363,785,325 円　　　　（　    402,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宝塚 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 800.00 ＲＣ5F1B 4,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   500 ％   500 ％   905 ㎡     25.0 m x   40.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：部分貸し店舗、３～５階：住宅（２ＬＤＫ、平均専用面積６８㎡）、地下駐車場（自走式、２０台） ⑦有効率　  72.0 ％
の理由		 この種の店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
500.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
800.00 
70.0 
560.00 
4,600 
2,576,000 		 4.0  10,304,000 
2.0  5,152,000 

 2～ 2		 店舗
800.00 
80.0 
640.00 
3,600 
2,304,000 		 4.0  9,216,000 
2.0  4,608,000 

 3～ 5		 住宅
800.00 
85.0 
680.00 
2,061 
1,401,480 		 1.0  1,401,480 
2.0  2,802,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,500.00 
72.0 
3,240.00 

9,084,440 		 23,724,440 
18,168,880 
⑨年額支払賃料      9,084,440 円　×　12ヶ月　＝　     109,013,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       109,013,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,630,664 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 106,982,616 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,724,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         225,382 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       18,168,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       5,868,548 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     113,076,546 円　　　　（　       124,946 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０４１０６賃
　　　　-2		 1,903  
(   1,782) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,182 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,061 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b １２１０５賃Ｙ
　　　　-16		 1,763  
(   1,668) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,177 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宝塚 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,800,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,504,531 円  　　　      112,613,280　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,588,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,860,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,160,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,160,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,073,031 円　（　　　　　　        26,600 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 248,000 円／㎡　×　   4,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 73,776,000 円  
（　　　　　        81,520 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 113,076,546 円      
②総費用 24,073,031 円      
③純収益　①－② 89,003,515 円      
④建物等に帰属する純収益 73,776,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,227,515 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,551,413 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,079 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    363,785,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     402,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宝塚 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宝塚市逆瀬川一丁目４０番２
 1414000068015-0000
2 　宝塚市逆瀬川一丁目４０番１０
 1414000068021-0000
3 　宝塚市逆瀬川一丁目４０番９
 1414000068020-0000
4 　宝塚市逆瀬川一丁目７０番１
 1414000047720-0000
5 　
6 　
7 　
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備考