令和6年1月14日　提出 宝塚 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -49 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　森岡　高司   TEL.

鑑定評価額 4,410,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市大原野字森谷２９番１２外 ②地積 　(㎡) 356   (         58)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） (70,100) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 農家住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 東4m市道、南側道 水道 武田尾 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 武田尾駅北方 7.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅の中に生活店舗等が見られる農家集落地域で、地域に特段の影響を与える要因もなく、今後も現状のま ま推移していくと予測する。取引が限定的な地域性も相まって、地価は引き続き下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宝塚市を中心に隣接市町の一部に及ぶ山間の郊外地域である。需要者は地元に地縁を有する個人にほぼ限 定されるが、スローライフを嗜好する同一需給圏外からの転入も稀に見られる。公法上の規制もあって需給共に限定的 で、地価は引き続き下落傾向にある。そのため取引が顕在化することも少なく、あったとしても親類縁者間の取引、相 続等による財産処分等、特殊な事情が介在するものが多数を占めるため、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅を中心とする地域であり、自己利用目的での取引が支配的で賃貸市場は形成されていない。そのた め、収益還元法の適用を断念したものであるが、その地域性から取引は代替競争関係にある類似不動産の取引価格等を 参考に売買の意思決定がなされることが通常である。よって市場性を反映した比準価格の有する規範性は高いものと判 断し、当該比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　猪名川 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [139.7] [102.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の良い住宅地の需要は堅調であるが、 世界情勢や物価高の影響等、景気動向への懸 念も見られ、需給関係を注視する必要がある 。 山間の農家住宅地域で、需給共に限定的であ ることから、地価も引き続き下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％