別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
宝塚 -42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宝塚 -42 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　福西　理祐   TEL.
鑑定評価額 463,000,000 円  １㎡当たりの価格 318,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宝塚市湯本町３２番１
｢湯本町７－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,457  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
不整形
1.2:1		 共同住宅

ＳＲＣ13F1B		 高層の共同住宅、店
舗、ホテル等の混在
する地域		 北東12m県道、背面道 水道、ガス、下水 阪急宝塚

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　１２
ｍ県道		 交通

施設		 阪急宝塚駅南方

400m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域はターミナル駅から徒歩圏に位置し、県道沿いに共同住宅、ホテル、店舗等が建ち並ぶ地域である。武
庫川に面する希少性からマンションの需要が旺盛で、今後も地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    323,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              313,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宝塚市を中心として阪神間隣接市に及ぶマンション適地の住宅地である。主たる需要者はマンション分譲
を目的とする大手不動産業者や地元の開発業者と認められる。規模のまとまった画地の供給がほとんどないため、稀に
市場に出たときは高値で取引されることもある。取引自体が少ないため、中心となる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 高層の共同住宅を中心とする住宅地域であり、最有効使用は分譲マンションの敷地と判定したため、収益還元法は適用
せず取引事例比較法と開発法を適用した。上記の通り、両試算価格は概ね均衡して得られた。比準価格は市場性を反映
した価格であり、開発法による価格は投資採算性に着目した価格である。いずれの価格も規範性は同等と認められるた
め、両者を均等に関連づけ、関連性を有する標準地との均衡性にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊丹 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    303,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 96.0]		 [100.0]
100		 319,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最寄駅徒歩圏で住環境等に優れた住宅地の需
要は堅調である。



マンションを中心とした住宅地域で地域要因
に変動はないが、稀少性から需要は根強く地
価は上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宝塚 -42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０９１０６
国
-30		 川西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6.3m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ０７１０６
国
-6		 宝塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5m市道、
北4m、二方路
１中専

(60,200)
c ０７１０６
国
-2		 宝塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １０１０６
国
-20		 宝塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南5.8m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e ０２１０６
国
-27		 宝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
商業

(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
289,481  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
282,455 		 100
[  87.4]
323,175 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
323,000 
b (　           ) 
268,736  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
262,213 		 100
[  82.3]
318,606 
319,000 
c (　           ) 
259,569  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
261,386 		 100
[  79.6]
328,374 
328,000 
d (　           ) 
276,201  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
269,497 		 100
[  83.9]
321,212 
321,000 
e (　           ) 
275,050  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
278,351 		 100
[  86.4]
322,166 
322,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    323,000 円／㎡]  



宝塚 -42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の存する地域における最終需要者の選好性を踏まえ、開発業者からみて賃貸運営事業よりも分譲事業
による収益がより優勢であるという投資採算性の観点から、最有効使用を分譲マンション敷地と判定したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション敷地としての使用が最有効使用と判断されるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,423,815,680 
1,967,939,563 
12 
600,000 
5,200.00 
316,000 
6,265.00 
⑧開発法による価格 　　          455,876,117 円　　　　（　              313,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宝塚 -42　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,457 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,457.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
772.00 ㎡  6,265.00 ㎡  5,819.00 ㎡  446.00 ㎡  5,200.00 ㎡  ＳＲＣ・13F 1B
 (    74 戸)
 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      53.0 ％）  （     430.0 ％）  （     399.4 ％）  （      30.6 ％）  （     83.00 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業
80 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   46.0 ｍ

  40.0 ｍ		 前面道路： 県道

特定道路までの距離：		   12.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 600,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内における新築分譲マンションの分譲事例等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    600,000 円／㎡　　×　　     5,200.00 ㎡　　＝　　　　       3,120,000,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,120,000,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   316,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   328,640 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    328,640 円／㎡　　×　　　   6,265.00 ㎡　　＝　　　　       2,058,929,600 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,120,000,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         312,000,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,370,929,600 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金 8 ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 19 ヶ月  販売管理費(2期目) 19 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 27 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 27 ヶ月  販売収入(3期目) 29 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 249,600,000 円  (      8 ％) ×　　0.8357  （     19 ヶ月） ＝　　          208,590,720 円 
販売総額(2期) 2,246,400,000 円  (     72 ％) ×　　0.7749  （     27 ヶ月） ＝　　        1,740,735,360 円 
販売総額(3期) 624,000,000 円  (     20 ％) ×　　0.7604  （     29 ヶ月） ＝　　          474,489,600 円 
収入合計 － － － － 2,423,815,680 円 
支出 建築工事費(1期) 205,892,960 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          190,903,953 円 
建築工事費(2期) 823,571,840 円  (     40 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　          701,436,136 円 
建築工事費(3期) 1,029,464,800 円  (     50 ％) ×　　0.7749  （     27 ヶ月） ＝　　          797,732,274 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 187,200,000 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          173,571,840 円 
販売管理費(2期) 124,800,000 円  (     40 ％) ×　　0.8357  （     19 ヶ月） ＝　　          104,295,360 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,967,939,563 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,423,815,680 円　　－　　　　　　        1,967,939,563 円　　＝　　　　　           455,876,117 円 

              313,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 宝塚 -42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宝塚市湯本町３２番１
 1414000160242-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宝塚 -42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宝塚 -42 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　玉井　嘉彦   TEL.
鑑定評価額 463,000,000 円  １㎡当たりの価格 318,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宝塚市湯本町３２番１
｢湯本町７－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,457  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
不整形
1.2:1		 共同住宅

ＳＲＣ13F1B		 高層の共同住宅、店
舗、ホテル等の混在
する地域		 北東12m県道、背面道 水道、ガス、下水 阪急宝塚

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北１２ｍ
県道		 交通

施設		 阪急宝塚駅南方

400m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の共同住宅、店舗、ホテル等の混在する地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    325,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              313,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宝塚市を中心に、隣接市域も含む圏域で、比較的利便性に優れた地域の範囲である。中心的な需要者は素
地ではマンション開発業者であり、エンドユーザ―としては比較的資金的に余裕がある二次取得者層である。当該地域
は高層の共同住宅、店舗、ホテル等の混在する地域であり、需要は堅調である。なお、開発素地は取引規模・価格水準
にばらつきが大きく中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は高層の共同住宅、店舗、ホテル等の混在する地域である。なお、地域分析、個別分析の結果、最有効使用を
分譲マンション用地と判定したため、収益還元法は非適用とした。よって、実証的な比準価格と開発業者の投資採算性
を反映した開発法による価格を関連づけ、類似標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　伊丹 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    303,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100		 315,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宝塚市の人口は安定的に推移しており、一部
の山手地域や郊外部を除いて需要は底堅く、
特段大きな要因の変化は見当たらない。


地域要因に特筆すべき変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宝塚 -42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７１０６
国
-6		 宝塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5m市道、
北4m、二方路
１中専

(60,200)
b １０１０６
国
-20		 宝塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南5.8m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ０２１０６
国
-27		 宝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
商業

(80,300)
d ０８１０６
国
-8		 宝塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
268,736  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
262,213 		 100
[  80.6]
325,326 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
325,000 
b (　           ) 
276,201  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
269,497 		 100
[  83.0]
324,695 
325,000 
c (　           ) 
275,050  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
278,351 		 100
[  85.4]
325,938 
326,000 
d (　           ) 
175,601  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
176,303 		 100
[  54.4]
324,086 
324,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    325,000 円／㎡]  



宝塚 -42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の存する地域における最終需要者の選好性を踏まえ、開発業者からみて賃貸運営事業よりも分譲事業
による収益がより優勢であるという投資採算性の観点から、最有効使用を分譲マンション敷地と判定したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション敷地としての使用が最有効使用と判断されるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,242,029,504 
1,786,050,888 
12 
555,000 
5,200.00 
297,000 
6,265.00 
⑧開発法による価格 　　          455,978,616 円　　　　（　              313,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宝塚 -42　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,457 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,457.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
772.00 ㎡  6,265.00 ㎡  5,819.00 ㎡  446.00 ㎡  5,200.00 ㎡  ＳＲＣ・13F 1B
 (    74 戸)
 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      53.0 ％）  （     430.0 ％）  （     399.4 ％）  （      30.6 ％）  （     83.00 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業
80 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   46.0 ｍ

  40.0 ｍ		 前面道路： 県道

特定道路までの距離：		   12.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 555,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内における新築マンションの分譲事例等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    555,000 円／㎡　　×　　     5,200.00 ㎡　　＝　　　　       2,886,000,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,886,000,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   297,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   305,910 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    305,910 円／㎡　　×　　　   6,265.00 ㎡　　＝　　　　       1,916,526,150 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,886,000,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         288,600,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,205,126,150 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金 8 ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 19 ヶ月  販売管理費(2期目) 19 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 27 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 27 ヶ月  販売収入(3期目) 29 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 230,880,000 円  (      8 ％) ×　　0.8357  （     19 ヶ月） ＝　　          192,946,416 円 
販売総額(2期) 2,077,920,000 円  (     72 ％) ×　　0.7749  （     27 ヶ月） ＝　　        1,610,180,208 円 
販売総額(3期) 577,200,000 円  (     20 ％) ×　　0.7604  （     29 ヶ月） ＝　　          438,902,880 円 
収入合計 － － － － 2,242,029,504 円 
支出 建築工事費(1期) 191,652,615 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          177,700,305 円 
建築工事費(2期) 191,652,615 円  (     10 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　          163,230,532 円 
建築工事費(3期) 1,533,220,920 円  (     80 ％) ×　　0.7749  （     27 ヶ月） ＝　　        1,188,092,891 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 173,160,000 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          160,553,952 円 
販売管理費(2期) 115,440,000 円  (     40 ％) ×　　0.8357  （     19 ヶ月） ＝　　           96,473,208 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,786,050,888 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,242,029,504 円　　－　　　　　　        1,786,050,888 円　　＝　　　　　           455,978,616 円 

              313,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 宝塚 -42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宝塚市湯本町３２番１
 1414000160242-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考