令和6年1月15日　提出 宝塚 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -35 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　今川　健   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市逆瀬台３丁目３番４４３ ｢逆瀬台３－４－１６｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北7m市道 水道、ガス、下水 逆瀬川 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 逆瀬川駅南西方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 バス圏における区画整然とした住宅地域であり、今後も現況のまま推移するものと予測する。高台に存するが、 沿線人気により一定の需要があり、地価動向に大きな変動は予想されない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急今津線及び宝塚線の沿線で、概ね宝塚市の圏域。需要者は、同一需給圏内居住者や地縁者のほか、 大規模住宅団地のため、圏外からの流入も見られる。バス圏ではあるが、区画整然としており、最寄駅が人気沿線であ ることから需給バランスは均衡している。土地は総額で２，０００万円程度、戸建住宅は４，０００万円程度のものが 需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅用地の取引が中心で、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。また、 対象標準地は自己使用の戸建住宅地域に存し、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用を断 念した。比準価格は、同一需給圏内の類似する地域から信頼性の高い取引事例を収集して試算しており実証的な価格で あるといえる。以上より、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宝塚市は阪神間のベッドタウンで人口はやや 減少、高齢化率は上昇傾向にある。海外景気 の下振れ、物価上昇等について注視する必要 がある。 バス圏かつ高台の住宅団地で、駅徒歩圏外で あるが、最寄駅が人気沿線であるため地価は 底堅く推移している。地域要因に変更はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％