令和6年1月15日　提出 宝塚 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -16 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　今川　健   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市大成町２５番１３ ｢大成町１－８｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,196) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 南4.9m市道 水道、ガス、下水 小林 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．９ ｍ市道 交通 施設 小林駅南東方 630m 法令 規制 １中専 (60,196) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、今後もほぼ現況のまま推移するものと予測する。地域要因 に大きな変化は無いものの、利便性が良好であることにより、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄今津線沿線で、概ね宝塚市の圏域に存する住宅地域である。需要者は、同一需給圏内居住者が中 心である。人気の沿線の駅徒歩圏内に位置する平坦地であり、利便性に恵まれていることから、需要供給ともに一定程 度ある。それゆえ、地価も安定的に推移している。土地は１，０００万円台の半ば程度、新築戸建住宅は３，５００万 円程度のものが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、標準地の規模等の制約から経済合理性に見合う賃貸住宅の建設想定がで きず、収益還元法の適用ができなかった。よって、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する近隣地域の特性に基 づく市場実態を反映した比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宝塚市は阪神間のベッドタウンで人口はやや 減少、高齢化率は上昇傾向にある。海外景気 の下振れ、物価上昇等について注視する必要 がある。 中小規模戸建住宅が多い既成住宅地域で利便 性は概ね良好であるため、地価は上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％