別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
宝塚 -15 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宝塚 -15 兵庫県 兵庫第1 氏名  不動産鑑定士 上原 卓志   TEL.
鑑定評価額 23,200,000 円  1㎡当たりの価格 143,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
115,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
宝塚市宝梅2丁目50番2
「宝梅2-5-18」
②地積
 (㎡)
162  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)
土砂災害警戒区域



1:1.5
住宅

W2
一般住宅等が建ち並
ぶ環境の良い住宅地
北6m市道 水道、ガス、下水 逆瀬川

1.3km
(2)



①範囲 東    60 m、西    20 m、南    30 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         165 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6m市
交通

施設
逆瀬川駅西方

1.3km
法令

規制
1低専
(50,100)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は一般住宅等が建ち並ぶ環境の良い住宅地域であり、今後も現況の住環境を維持すると予測する。生活
利便性にやや劣るものの住環境は良好であることから、需要は安定的で地価は微増基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           143,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪急今津線沿線の山手を中心とした概ね宝塚市を圏域とする住宅地域である。需要者の中心は、同市内
居住者のうち一次取得者層が多く、他所からの流入も見られる。駅からやや距離を有するものの、住環境は良好である
ことから、需要は安定的で、地価は概ね微増基調にある。需要の中心価格帯として、土地は2,000万円台前半程度
、新築建売は4,000万円台半ば程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
一般住宅等が建ち並ぶ環境の良い住宅地域に存し、多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。標準地の地積及び間口
・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸用住宅の建設が困難と判断したため、収益還元法の適用は行
わなかった。従って、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえつつ、実証的な比
準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 宝塚 -17                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        206,000 円/㎡
[101.0]
100
100
[100.0]
100
[145.0]
[100.0]
100
143,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          142,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
これまで日銀による異次元の金融緩和等によ
り不動産市況は支えられてきたが、他方で物
価上昇や金利先高観による実体経済への影響
に注視を要する。

一般住宅等が建ち並ぶ環境の良い住宅地域で
、最寄駅からやや距離を有するものの住環境
は概ね良好であり、需給関係は安定的に推移
している。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +9.0
環境       +33.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 宝塚 -15 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 07106

-18
宝塚市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東6m市道、
南5m、角地




1低専

(60,100)
b 07106

-17
宝塚市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
c 10106

-21
宝塚市

更地


  
(           ) 
長方形 南西4.3m市道
、中間画地




1低専

(50,100)
d 03105

-48
宝塚市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
e 07105

-85
宝塚市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北6.5m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
190,732  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

178,800 
100
[ 124.8]

143,269 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

143,000 
b (            
195,168  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

194,009 
100
[ 133.8]

144,999 

145,000 
c (            
198,310  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

197,132 
100
[ 136.2]

144,737 

145,000 
d (            
168,838  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

170,189 
100
[ 120.5]

141,236 

141,000 
e (            
208,276  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

209,734 
100
[ 149.4]

140,384 

140,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     +20.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +7.0 環境     +25.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +4.0 環境     +35.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +4.0 環境     +17.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境     +45.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     143,000 円/㎡]  



宝塚 -15 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため再調達原価を把握できず、積算価格を求めることができない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、また標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営
が可能となる賃貸用住宅の建設が困難と判断されるため、収益還元法の適用を断念した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 宝塚 -15 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  宝塚市宝梅二丁目50番2
1414000124224-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
宝塚 -15 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宝塚 -15 兵庫県 兵庫第1 氏名  不動産鑑定士 熊谷 有剛   TEL.
鑑定評価額 23,300,000 円  1㎡当たりの価格 144,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
115,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
宝塚市宝梅2丁目50番2
「宝梅2-5-18」
②地積
 (㎡)
162  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)
土砂災害警戒区域



1:1.5
住宅

W2
一般住宅等が建ち並
ぶ環境の良い住宅地
北6m市道 水道、ガス、下水 逆瀬川

1.3km
(2)



①範囲 東    60 m、西    20 m、南    30 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         165 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6m市
交通

施設
逆瀬川駅西方

1.3km
法令

規制
1低専
(50,100)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後暫くは現状を維持するものと予測する。地価は緩やかな上昇
傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           144,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に阪急今津線沿線の住宅地域で、概ね宝塚市及び隣接市の圏域である。想定される主な需要者層は宝塚
市及び周辺市居住者等である。坂を有する高台に立地し利便性がやや劣るものの住環境が良好なため、地価は緩やかな
上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は標準地と同規模程度の土地で総額2000万円~2500万円程
度、新築戸建住宅で総額4500万円~5000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、自己居住目的での取引が大半を占める状況にある。市場においては取引
水準が重視されるものと考えられ、比準価格は規範性のある取引事例から求めており説得力を有する。尚、当該地域は
戸建賃貸住宅が存在しても、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用を断念した。従って、
代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 宝塚 -17                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        206,000 円/㎡
[101.0]
100
100
[100.0]
100
[145.0]
[100.0]
100
143,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          142,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
当市の人口は微減傾向にある。直近の土地取
引件数及び新設住宅着工戸数は減少傾向にあ
るが、近年は衛星住宅都市としての性格を強
めてきている。

利便性がやや劣るものの住環境が良好なため
、地価は緩やかな上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +9.0
環境       +33.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.4 %  %
3 試算価格算定内訳 宝塚 -15 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 04106

-11
宝塚市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 北8m市道、
中間画地




1低専
地区計画等
(50,100)
b 12106

-3
宝塚市

建付


  
(           ) 
長方形 南東4.6m市道
、中間画地




1低専

(50,100)
c 09106

-21
宝塚市

建付


  
(           ) 
長方形 南東4m私道、
中間画地




1低専

(50,100)
d 07106

-18
宝塚市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東6m市道、
南5m、角地




1低専

(60,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
140,071  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

140,071 
100
[  95.0]

147,443 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

147,000 
b (            
149,300  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

147,251 
100
[ 101.9]

144,505 

145,000 
c (            
147,754  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

145,581 
100
[ 102.6]

141,892 

142,000 
d (            
190,732  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

178,800 
100
[ 124.8]

143,269 

143,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -2.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +4.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +4.0 環境      +5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     +20.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     144,000 円/㎡]  



宝塚 -15 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の戸建住宅地域に存し、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経
済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用を断念した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 宝塚 -15 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  宝塚市宝梅二丁目50番2
1414000124224-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考