令和6年1月15日　提出 宝塚 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -11 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　有剛   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市口谷東１丁目３２番４外 ｢口谷東１－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 96   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 山本 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 山本駅南東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。地価 は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に阪急宝塚線沿線の住宅地域で、概ね宝塚市及び隣接市の圏域である。中心となる需要者層は宝塚市及 び周辺市に居住する個人で、一次取得者層が多い。利便性、居住環境はやや劣るものの、小規模住宅に対する需要は安 定的に推移しており、地価は緩やかな上昇傾向となっている。市場の中心価格帯は土地で総額１５００～２０００万円 程度、新築戸建住宅で４０００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的での取引が中心である。需要者は価格判断に際し市場性を 重視するものと考えられることから比準価格の規範性は高い。尚、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理的な経営 が可能な賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ 、市場性を適切に反映した比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [102.0] 100 [107.0] [103.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向にある。直近の土地取 引件数及び新設住宅着工戸数は減少傾向にあ るが、近年は衛星住宅都市としての性格を強 めてきている。 住環境等がやや劣るが、住宅地需要は堅調に 推移しており、地価は緩やかな上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％