別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
赤穂 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
赤穂 9-2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　勇治郎   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 赤穂市木津字稲荷山１３２５番７２外
 ②地積
　(㎡)		 10,345  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域
台形
1:1.5		 工場

 中小規模の工場が多
い内陸型の工業団地
 南10m市道、三方路 水道、下水 坂越

6.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西   320 ｍ、南   700 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 坂越駅北西方

6.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模工場を中心とする成熟した内陸型工業団地で未利用地はないため、当面は概ね現状で推移するものと思
料する。幹線道路との接続等で競争力が劣るが、全国的な物流施設用地の需要増により地価は上昇している。
(3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は赤穂市内及び西播磨の工業地域及び工住混在地域である。需要者は地縁性を有する地元企業が中心である
。既存企業の倉庫や工場の増床を目的とした用地取得が見られるとともに、全国的な物流施設用地需要の高まりも相ま
って需給は改善傾向にある。取引価格帯は業種により様々であり、圏域内の工業地の取引件数自体が少ないため、需要
の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中小規模の工場等が多い内陸型の工業団地に存し、類似の賃貸事例が殆ど得られず、賃貸市場が未成熟で賃料水準の把
握が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、圏域内の工業地域及び工住混在地域にかかる取引事
例に基づいて算定しており、現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上より、比準価格を標準
とし、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相生 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     22,200 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[140.8]		 [100.0]
100		 16,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 赤穂市の人口は減少傾向で高齢化も進行して
おり他の市町からの流入も少ないが、工業地
に関しては全国的な需要増により市況は改善
している。

内陸型の工業地域で、地域要因に特段の変動
はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 赤穂 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＹ７０６
Ｙ
-57		 たつの市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西5m市道、
南4m、角地
工業

(70,200)
b ＩＧ７０６
Ｙ
-40		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m県道、
中間画地
工業

(60,200)
c ＫＳ７０６
Ｙ
-74		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d ＫＳ７０６
Ｙ
-53		 赤穂市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 東11.5m県道、
南東3.1m、
角地
｢調区｣ 

(60,200)
e ＭＫ７０６
国
-28		 赤穂市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m市道、
西8m、角地
工専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,288  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
19,753 		 100
[ 122.4]
16,138 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
16,100 
b (　           ) 
10,063  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[  85.5]
17,015 		 100
[ 106.0]
16,052 
16,100 
c (　           ) 
6,114  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  60.0]		 100
[  65.0]
15,818 		 100
[  98.6]
16,043 
16,000 
d (　     10,509) 
15,013  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
15,314 		 100
[  95.1]
16,103 
16,100 
e (　           ) 
8,018  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  54.5]
14,785 		 100
[  91.8]
16,106 
16,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -45.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,100 円／㎡]  



赤穂 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の工業団地に存し、適切な再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 中小規模の工場が多い内陸型の工業団地であり、自用利用が大半で類似性のある賃貸事例は見出せず、合理的な
賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 赤穂 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　赤穂市木津字稲荷山１３２５番７２
 1408005274383-0000
2 　赤穂市目坂字清水ノ上３８１番１４６
 1408005295962-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
赤穂 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
赤穂 9-2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　金子　修二   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 赤穂市木津字稲荷山１３２５番７２外
 ②地積
　(㎡)		 10,345  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域
台形
1:1.5		 工場

 中小規模の工場が多
い内陸型の工業団地
 南10m市道、三方路 水道、下水 坂越

6.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西   320 ｍ、南   700 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 坂越駅北西方

6.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地に近接する内陸型工業団地として熟成しており、今後も現状維持で推移するものと予測する。工業用地の
広域的な需要の拡がりを受け、当面、地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は兵庫県南西部の工業地域である。需要者は地元の有力企業が主である。郊外に位置する内陸型工業団地で
ある。インターチェンジへの交通アクセスにやや難があるため競争力は高くないが、全国的な用地不足による需給ギャ
ップにより、圏域内の新規参入や設備投資は継続しており、地価は堅調に推移している。取引が少なく、業種業態によ
って取引価格は様々であるため、取引の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中小規模の工場が多い内陸型の工業団地であり、自用利用が大半で類似性のある賃貸事例は見出せず、合理的な賃貸市
場が成立していないため収益還元法の適用を断念した。比準価格は典型的な需要者の取引実態の観点から、代替性のあ
る事例を基礎に算定されており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、
比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相生 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     22,200 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[140.8]		 [100.0]
100		 16,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少等が進む中、近時の景気回復により
地価の下落圧力は弱まっている。特定の地域
・用途によっては需給バランスが改善し値動
きが異なる。

物流関連だけでなく製造業の工場地需要も見
られる。地域要因に格別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 赤穂 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳ７０６
Ｙ
-48		 赤穂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b ＫＳ７０６
Ｙ
-47		 赤穂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.5m市道、
中間画地
工専

(60,200)
c ＩＧ７０６
Ｙ
-40		 たつの市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m県道、
中間画地
工業

(60,200)
d ＭＫ７０６
国
-28		 赤穂市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m市道、
西8m、角地
工専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,719  		 100
[ 120.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
23,654 		 100
[ 147.4]
16,047 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
16,000 
b (　           ) 
17,900  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.0]
22,440 		 100
[ 142.3]
15,770 
15,800 
c (　           ) 
10,063  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[  85.5]
17,015 		 100
[ 103.7]
16,408 
16,400 
d (　           ) 
8,018  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  54.5]
14,785 		 100
[  94.0]
15,729 
15,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　 -18.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -45.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,100 円／㎡]  



赤穂 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 中小規模の工場が多い内陸型の工業団地であり、自用利用が大半で類似性のある賃貸事例は見出せず、合理的な
賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 赤穂 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　赤穂市木津字稲荷山１３２５番７２
 1408005274383-0000
2 　赤穂市目坂字清水ノ上３８１番１４６
 1408005295962-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考