令和6年1月15日　提出 赤穂 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤穂 9-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　横山　重紀   TEL.

鑑定評価額 678,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂市西浜北町１０７４番１４ ②地積 　(㎡) 32,907   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3.5 工場 中規模工場が多い港 近くに位置する工業 団地 北12m市道、西側道 水道 播州赤穂 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   200 ｍ、南   500 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 播州赤穂駅西方 2.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 西播磨の工業地域として成熟しており、国内製造回帰の動きや大企業及び中堅企業の設備投資意欲等から需要は 堅調で、現状の地域要因を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は赤穂市を中心とする西播磨全域の工業地域である。需要者は地元企業の外、全国展開の企業も多くみられ る。近年は設備投資に積極的な企業が増加し、全国的な工業地の国内回帰の高まりを受けて、需給は安定的である。取 引価格帯は業種により様々であり、同一需給圏における工業地の取引件数自体も少ないため、需要の中心となる価格帯 を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模工場が多い港近くに位置する工業団地であり、賃貸市場が未成熟で、適正な賃料水準の把握が困難であったため 、収益還元法の適用を断念した。需要者の意思決定に影響を与えるのは、周辺類似の工業地の取引価格水準であると考 えられ、同一需給圏内の実際の取引事例から求めた比準価格は市場性を反映しており、十分な信頼性があるものと判断 する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [100.0] 100 20,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内製造への回帰傾向や全国的な工業地需要 の増加傾向を受け、工業地の引き合いは堅調 であるが、西播磨では地域により価格は調整 過程にある。 集積度の高い工業地域としての環境を維持し ており、地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％