別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
赤穂 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
赤穂 -8 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　村本　健次   TEL.
鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 59,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 赤穂市大町９番２
 ②地積
　(㎡)		 213  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 空地

 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南6m市道 水道、下水 播州赤穂

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 播州赤穂駅西方

650m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 播州赤穂駅西方の徒歩圏に位置し戸建住宅を主とする住宅地域として現状維持と予測する。利便性が高いことも
あって市内では地域的選好性が高いが、周辺地域も含めて供給過剰感もあり地域内には未利用地も残っている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は「播州赤穂」駅を最寄り駅とする戸建住宅を中心とした住宅地域一円と判断する。需要者は住宅の
購入総額を抑えたい市内居住の一次取得層のほか地縁的選好者による引き合いも見受けられる。同圏域は未利用地も多
く残るなど供給過剰な面もあり地価は弱含みである。規模や形状等の画地条件等により個別性が認められるが、土地は
１０００～１５００万円程度（２２０㎡程度）、新築戸建物件は２５００～３５００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件標準地は居住の快適性を重視した住宅地域に位置し、自用目的での取引水準を指標とした市場性を重視し価格決定
することが一般的かつ合理的である。また近年は収益不動産市場が認知され賃貸運営の収益性で価格が判断されている
が、この場合の対象は土地建物一体が多く本件で対象とする更地でないことから不確実性を排除できない面がある。以
上より代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　赤穂 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,000 円／㎡		 [ 98.4]
100		 100
[100.0]		 100
[106.8]		 [103.0]
100		 59,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は県平均よりも減少傾向が強く高齢
化率も県平均を上回っている。直近の土地取
引件数は増加しており、新設住宅着工戸数も
増加傾向にある。

周辺環境に変動要因はみられない。駅徒歩圏
で相応の住宅需要は認められるが、住宅建材
価格の高騰もあり未だ当地域の住宅需要に弱
さが認められる。

本件標準地は南側接面であり標準的画地と比
して日照等、居住の快適性が優る。当該個別
的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 赤穂 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳ７０６
Ｙ
-121		 赤穂市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b ＩＧ７０６
Ｙ
-42		 赤穂市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7.5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ＹＴ７０６
Ｙ
-42		 赤穂市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北7m市道、
北西6m、角地
１中専

(70,200)
d ＫＳ７０６
国
-19		 赤穂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m私道、
中間画地
１中専

(60,200)
e ＫＭ７０６
国
-17		 赤穂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,394  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
52,753 		 100
[ 100.0]
52,753 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
54,300 
b (　           ) 
51,422  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
53,371 		 100
[  89.8]
59,433 
61,200 
c (　           ) 
45,567  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.1]
50,946 		 100
[  84.3]
60,434 
62,200 
d (　           ) 
48,397  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
47,582 		 100
[  80.0]
59,478 
61,300 
e (　           ) 
39,802  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
43,524 		 100
[  74.6]
58,343 
60,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 -11.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,800 円／㎡]  



赤穂 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,536,310 
651,000 
2,885,310 
2,685,000 
200,310 		 （　0.9728）
194,862 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      4,428,682 円　　　　（　     20,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
赤穂 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 Ｗ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   213 ㎡     11.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の賃貸需要等を考慮して、少数世帯向けタイプ（５２．５㎡）で各階部分賃貸、平面式駐車場４台の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,434 
150,570 		 1.0  150,570 
1.0  150,570 

 2～ 2		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,448 
152,040 		 1.0  152,040 
1.0  152,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

302,610 		 302,610 
302,610 
⑨年額支払賃料        302,610 円　×　12ヶ月　＝　       3,631,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,631,320 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       382,332 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,440,988 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           302,610 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,723 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          302,610 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          92,599 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,536,310 円　　　　（　        16,602 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＫ７０６賃
　　　　-1		 1,223  
(   1,223) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,473 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,490 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,448 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＭＫ７０６賃
　　　　-3		 1,339  
(   1,304) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,500 
c ＭＫ７０６賃
　　　　-8		 1,118  
(   1,076) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 93.0]		 100
[ 77.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,501 
赤穂 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 114,700 円  　　　        3,823,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      318,700 円  　　　　     37,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         651,000 円　（　　　　　　         3,056 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0716     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,685,000 円  
（　　　　　        12,606 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,536,310 円      
②総費用 651,000 円      
③純収益　①－② 2,885,310 円      
④建物等に帰属する純収益 2,685,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 200,310 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 194,862 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          915 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,428,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 赤穂 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　赤穂市大町９番２
 1408005218716-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
赤穂 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
赤穂 -8 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　赤木　啓二   TEL.
鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 59,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 赤穂市大町９番２
 ②地積
　(㎡)		 213  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 空地

 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南6m市道 水道、下水 播州赤穂

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　　
　　６ｍ市道		 交通

施設		 播州赤穂駅西方

650m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域で、地域要因の変動は特に無いが、市内各所では区画整理等による新たな宅
地供給が見られるなど、供給過多の傾向があり、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね赤穂市を中心に周辺市町も含む住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が大半である。駅徒歩圏で
あるが、生活利便施設が集積するＪＲ播州赤穂駅南側の新興住宅地域と比較すると居住者の高齢化や建物の老朽化もあ
り、子育て世帯からはやや敬遠される傾向にある。地域における中心価格帯は、土地は１，０００万円～１，５００万
円、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等も散見されるが、地主の遊休土地対策や相続税対策のものが中心であり、土地価格に見合う賃料水
準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。標準地は自己使用目的の取引を中心とする住宅地域に存し
ているため、現実の取引価格に基づく比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　赤穂 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,000 円／㎡		 [ 98.4]
100		 100
[100.0]		 100
[106.8]		 [103.0]
100		 59,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、少子高齢化に加え、物価上昇によ
る可処分所得の減少、長期金利の引き上げに
よる住宅ローン金利への影響が懸念される。


駅には近いが小学校にはやや遠く、又、駅南
の利便性の良い住宅地域と比較して選好性の
低下が認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 赤穂 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＭ７０６
国
-19		 赤穂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b ＫＳ７０６
国
-19		 赤穂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m私道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ＩＧ７０６
国
-22		 赤穂市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d ＡＫ７０６
国
-14		 赤穂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,829  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
59,470 		 100
[ 100.0]
59,470 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
61,300 
b (　           ) 
48,397  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
47,582 		 100
[  84.7]
56,177 
57,900 
c (　           ) 
42,678  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
50,834 		 100
[  88.0]
57,766 
59,500 
d (　           ) 
49,063  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
47,205 		 100
[  80.6]
58,567 
60,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,800 円／㎡]  



赤穂 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,236,372 
598,085 
2,638,287 
2,455,880 
182,407 		 （　0.9728）
177,446 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      4,032,864 円　　　　（　     18,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
赤穂 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 Ｗ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   213 ㎡     11.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫファミリータイプ、平均専有面積約５２．５㎡を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,306 
137,130 		 1.0  137,130 
1.0  137,130 

 2～ 2		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,319 
138,495 		 1.0  138,495 
1.0  138,495 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

275,625 		 275,625 
275,625 
⑨年額支払賃料        275,625 円　×　12ヶ月　＝　       3,307,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,307,500 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       349,950 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,149,550 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           275,625 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,481 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          275,625 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          84,341 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,236,372 円　　　　（　        15,194 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＫ７０６賃
　　　　-10		 1,368  
(   1,330) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,354 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,357 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,319 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＡＫ７０６賃
　　　　-12		 1,345  
(   1,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,359 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
赤穂 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 102,900 円  　　　　     34,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 104,985 円  　　　        3,499,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      291,500 円  　　　　     34,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,300 円  　　　　     34,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,300 円  　　　　     34,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         598,085 円　（　　　　　　         2,808 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0716     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,455,880 円  
（　　　　　        11,530 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,236,372 円      
②総費用 598,085 円      
③純収益　①－② 2,638,287 円      
④建物等に帰属する純収益 2,455,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 182,407 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 177,446 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          833 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,032,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 赤穂 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　赤穂市大町９番２
 1408005218716-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考