令和6年1月15日　提出 赤穂 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   赤穂 -7 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　小南　貴子   TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 45,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂市南宮町３番１０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ3 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、下水 播州赤穂 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 播州赤穂駅南東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした古くからの住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移する と予測する。地価水準は依然下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は赤穂市及び周辺市町の住宅地域の圏域。需要者の中心は赤穂市及び周辺市町の居住者が多く占め、圏外か らの転入者は少ない。一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当該地域における需給関係はやや弱含みで推移して いる。市場中心の価格帯は土地は７００万円～８００万円程度、新築戸建は２，０００万円～２，５００万円が需要の 中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域にて、賃貸物件はほとんど見られない地域であり、画地規模等から経済合理 性のある建物の想定が困難であるので収益還元法の適用を断念した。当該地域は自己所有目的に取引される住宅地域で あることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると思われる。よって、比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　赤穂 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [137.8] [101.0] 100 45,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にあるが、赤穂市に おける住宅地域の不動産市場は、依然弱含み で推移している。 地域要因に格別の変動はない。中心部から離 れた郊外の既成住宅地域であり、当該地域の 地価は依然下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％