鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
加古川 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加古川 9-1

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　田中　君憲

TEL.

鑑定評価額

46,100,000 円

１㎡当たりの価格

48,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加古川市尾上町養田字養田開拓１６５９番１				②地積　(㎡)	942 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1.5:1	事務所兼作業場Ｓ2	中小規模工場、配送施設等が多い工業地域	西20m市道	水道、下水	尾上の松 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 40 ｍ、南 250 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

倉庫及び中小工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０ｍ　市道

交通

施設

尾上の松駅南西方

1.6km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中小規模工場、配送施設等が多い成熟した工業地域で、地域要因に特段の変動はなく、ここ当分の間
はほぼ現状を維持し、工業地全般に対する堅調な需要を背景に、地価も上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は加古川市を含む播磨工業地域を中心とし、県南西部一円の工業地域に及ぶと判定した。主な需要者は個人
・法人等の地元中小事業者であるが、立地や規模によっては全国的規模の大企業も想定される。製造業を含む企業の設
備投資は回復傾向にあり、同種の不動産に対する需給関係は堅調に推移している。画地の形状や規模が様々であるため
、需要の中心となる価格帯を一様に見出すのは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域等では自用の土地建物が殆どで、市場参加者は取引価格を指標に意思決定することが一般的である。対象標準
地については最有効使用と判定した倉庫兼事務所を想定して収益価格を試算したが、倉庫や工場等の賃貸市場は形成途
上にあり、賃貸事例等の資料の制約からやや低位に求められた。以上より、一般的要因の動向等にも留意し、市場の特
性を反映し規範性が高いと判断した比準価格を標準に、収益価格を参考として、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

堅調な企業業績を背景に工業地への需要は旺
盛で、物流施設用地についてはその影響が顕
著であり、工業地全般についても地価は上昇
傾向にある。

当地域付近において大規模工場地跡について
区画整理を施行し、企業誘致を行う計画があ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

加古川 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＳ５０６国 -3	加古川市		建付地	（　）	不整形	南西4m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	ＭＹ５０６Ｙ -75	高砂市		更地	（　）	ほぼ整形	南7m市道、東6.5m、準角地		準工 (60,200)
c	ＳＳ５０６国 -28	加古郡播磨町		更地	（　）	ほぼ整形	南東23.5m町道、中間画地		工専 (60,200)
d	ＳＮ４０６Ｙ -49	神戸市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	ＯＴ５０６Ｙ -69	高砂市		底地	（　）	不整形	北10m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,462	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	36,562	100 [ 75.2]	48,620	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,600
b	(　 ) 49,133	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,361	100 [ 100.5]	50,110		50,100
c	(　 ) 60,332	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,780	100 [ 124.8]	49,503		49,500
d	(　 ) 27,873	100 [ 100.0]	[ 112.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	34,872	100 [ 73.2]	47,639		47,600
e	(　 14,711) 29,400	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	33,614	100 [ 72.7]	46,237		46,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,900 円／㎡]

加古川 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,319,023	2,522,759	8,796,264	7,534,800	1,261,464	（　0.9764） 1,231,693	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	28,644,023 円　　　　（　 30,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	370.00	Ｓ2	740.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	942 ㎡	37.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫兼事務所の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫兼事務所	740.00	100.0	740.00	1,271	940,540	5.0	4,702,700
							3.0	2,821,620
～

～

～

～

計		740.00	100.0	740.00		940,540		4,702,700
								2,821,620

⑨年額支払賃料	940,540 円　×　12ヶ月　＝　 11,286,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 740.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	全額が通り抜け費用で収支の差額が生じないものと判断し計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,286,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 564,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,722,156 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,702,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,676 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,821,620 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 552,191 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,319,023 円　　　　（　 12,016 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＹ５０６賃　　　　-7	1,237 ( 1,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 84.7]	100 [100.0]	1,537	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,342 円/㎡　月額支払賃料（　 1,271 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＹ５０６賃　　　　-8	842 ( 814)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,146
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	378,000 円	126,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	451,459 円	11,286,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 370,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,071,000 円	126,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,522,759 円　（　　　　　　 2,678 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	126,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 740.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,534,800 円（　　　　　 7,999 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,319,023 円
②総費用	2,522,759 円
③純収益　①－②	8,796,264 円
④建物等に帰属する純収益	7,534,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,261,464 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,231,693 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,308 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,644,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

加古川 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	加古川市尾上町養田字養田開拓１６５９番１	1420000302709-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
加古川 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加古川 9-1

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　名倉　友樹

TEL.

鑑定評価額

46,100,000 円

１㎡当たりの価格

48,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加古川市尾上町養田字養田開拓１６５９番１				②地積　(㎡)	942 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1.5:1	事務所兼作業場Ｓ2	中小規模工場、配送施設等が多い工業地域	西20m市道	水道、下水	尾上の松 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 40 ｍ、南 250 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

倉庫及び中小工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

尾上の松駅南西方

1.6km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模工場、配送施設等が多い工業地域であり地域要因に特段の変動は認められない。工場及び物流施設用地
の需要は堅調であり、当面地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は加古川市を含む播磨工業地域を中心とした地域である。需要者は地元事業者及び圏域内に地縁性を持つ法
人等が中心である。ＥＣ市場の規模拡大によりＩＣや市街地中心部に近く輸送の効率化に適した工業地については、高
値での取引も見られ、地価は引き続き上昇傾向にある。取引に個別性が強く、需要の中心となる規模、価格帯は把握し
づらい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地と地域的特性の類似した同一需給圏内の類似地域等において取引事例を収集できたため取引価格水準を反映した
規範性の高い比準価格を得た。一方、倉庫等の賃料については用途及び契約条件等により個別性を有するため規範性を
有する賃貸事例を多数収集することは困難であった。よって、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考に
して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京阪神へのアクセスが良好なＩＣ周辺や市中
心部に近い物流施設用地を中心に需要は堅調
である。

付近で工場跡地を区画整理し企業を誘致する
計画がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

加古川 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＳ５０６国 -3	加古川市		建付地	（　）	不整形	南西4m市道、中間画地		工専 (60,200)
b	ＭＹ５０６Ｙ -75	高砂市		更地	（　）	ほぼ整形	南7m市道、東6.5m、準角地		準工 (60,200)
c	ＯＴ５０６Ｙ -69	高砂市		底地	（　）	不整形	北10m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	ＳＳ５０６国 -28	加古郡播磨町		更地	（　）	ほぼ整形	南東23.5m町道、中間画地		工専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,462	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	36,562	100 [ 84.7]	43,166	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,200
b	(　 ) 49,133	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,361	100 [ 98.6]	51,076		51,100
c	(　 14,711) 29,400	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	33,614	100 [ 72.7]	46,237		46,200
d	(　 ) 60,332	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,780	100 [ 118.1]	52,312		52,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,900 円／㎡]

加古川 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,256,684	2,520,273	8,736,411	7,534,800	1,201,611	（　0.9764） 1,173,253	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	27,284,953 円　　　　（　 29,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	370.00	Ｓ2	740.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	942 ㎡	37.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫兼事務所の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫兼事務所	740.00	100.0	740.00	1,264	935,360	5.0	4,676,800
							3.0	2,806,080
～

～

～

～

計		740.00	100.0	740.00		935,360		4,676,800
								2,806,080

⑨年額支払賃料	935,360 円　×　12ヶ月　＝　 11,224,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 740.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,224,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 561,216 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,663,104 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,676,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,430 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,806,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 549,150 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,256,684 円　　　　（　 11,950 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＹ５０６賃　　　　-7	1,237 ( 1,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 84.7]	100 [100.0]	1,521	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,334 円/㎡　月額支払賃料（　 1,264 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＹ５０６賃　　　　-8	842 ( 814)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,146
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	378,000 円	126,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	448,973 円	11,224,320　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 370,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,071,000 円	126,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,520,273 円　（　　　　　　 2,675 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	126,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 740.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,534,800 円（　　　　　 7,999 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,256,684 円
②総費用	2,520,273 円
③純収益　①－②	8,736,411 円
④建物等に帰属する純収益	7,534,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,201,611 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,173,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,245 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,284,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

加古川 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	加古川市尾上町養田字養田開拓１６５９番１	1420000302709-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考