別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
加古川 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 5-5 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　境　めぐみ   TEL.
鑑定評価額 37,400,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加古川市平岡町西谷字南割２０６番２
 ②地積
　(㎡)		 411  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

2:1		 店舗

Ｓ1		 中小規模の店舗等が
多い路線商業地域
 南西11.2m国道 水道、下水 東加古川

930m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   145 ｍ、南    30 ｍ、北   125 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．２ｍ国道 交通

施設		 東加古川駅南東方

930m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の店舗等が多い路線商業地として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると思われる。地価は
上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加古川市及び隣接市町の商業地域である。需要者は加古川市内の中小企業者及び個人事業者が中心で
ある。標準地の存する近隣地域は交通量の多い国道２号線沿いの路線商業地域で需要は強含みである。規模や立地条件
によって一様ではなく、業種等による個別性が強いことから、市場の中心価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は中小規模の店舗等が多い路線商業地域である。比準価格については、広域的に商業地域における信頼性の高
い取引事例を収集できた。一方、収益価格については地価に見合う賃料水準にはない状況であり、低位に試算され比準
価格に対し規範性は劣ると判断した。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加古川 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[132.3]		 [100.0]
100		 90,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は持ち直しつつあり、市内の良好な環境
の不動産需要は安定しているが、物価上昇や
金融市場等の動向には注意を要する。


交通量の多い路線商業地域であり、需要は安
定的で地価は強含みで推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 加古川 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＲ５０６
国
-61		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西30m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ＳＳ５０６
Ｙ
-73		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東12m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ＳＲ５０６
国
-36		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d ＮＹ５０６
Ｙ
-73		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m県道、
南西5.5m、
角地
２住居

(70,200)
e ＫＹ５０６
国
-21		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
79,944  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
81,983 		 100
[  88.8]
92,323 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
92,300 
b (　           ) 
95,194  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
98,138 		 100
[ 105.5]
93,022 
93,000 
c (　           ) 
79,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
80,476 		 100
[  86.5]
93,036 
93,000 
d (　           ) 
90,390  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
89,770 		 100
[  95.8]
93,706 
93,700 
e (　           ) 
101,356  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
102,370 		 100
[ 110.4]
92,726 
92,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,100 円／㎡]  



加古川 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,067,620 
688,252 
2,379,368 
1,369,350 
1,010,018 		 （　0.9709）
980,626 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     22,286,955 円　　　　（　     54,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
加古川 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 100.00 ＬＳ1 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   411 ㎡     28.7 m x   13.2 m  前面道路：国道     　  11.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平屋建て店舗の一棟貸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
100.0 
100.00 
2,549 
254,900 		 5.0  1,274,500 
3.0  764,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

254,900 		 1,274,500 
764,700 
⑨年額支払賃料        254,900 円　×　12ヶ月　＝　       3,058,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 預り金により十分に担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,058,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       152,940 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,905,860 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,274,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,108 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          764,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         149,652 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,067,620 円　　　　（　         7,464 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＳ５０６賃Ｙ
　　　　-8		 2,521  
(   2,428) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,711 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,691 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,549 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＮＹ５０６賃Ｙ
　　　　-9		 2,389  
(   2,389) 		 100
[100.0]		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,671 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
加古川 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 71,600 円  　　　　     17,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 122,352 円  　　　        3,058,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      306,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      152,100 円  　　　　     17,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,900 円  　　　　     17,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,900 円  　　　　     17,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         688,252 円　（　　　　　　         1,675 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0765     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0816 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,369,350 円  
（　　　　　         3,332 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,067,620 円      
②総費用 688,252 円      
③純収益　①－② 2,379,368 円      
④建物等に帰属する純収益 1,369,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,010,018 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 980,626 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,386 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,286,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 加古川 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加古川市平岡町西谷字南割２０６番２
 1420000210957-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
加古川 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 5-5 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　大谷　良太   TEL.
鑑定評価額 37,200,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加古川市平岡町西谷字南割２０６番２
 ②地積
　(㎡)		 411  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

2:1		 店舗

Ｓ1		 中小規模の店舗等が
多い路線商業地域
 南西11.2m国道 水道、下水 東加古川

930m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   145 ｍ、南    30 ｍ、北   125 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．２ｍ国道 交通

施設		 東加古川駅南東方

930m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中小規模の店舗等が多い路線商業地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと思料する
。地価は予断を許さない状況にあるものの上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加古川市及び隣接市町の路線商業地域等に属する圏域。需要者の中心は中小規模の事業者のほか広域
展開しているフランチャイズチェーンなどである。近隣地域は国道２号線沿いの路線商業地域で需要は比較的堅調であ
る。需要の中心となる価格帯も取引される規模によりまちまちであり特には見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、加古川市及び隣接市の幹線道路沿いの商業地域の適切な取引事例から求めたもので、市場の実態を反映し
た価格であり規範性は高い。需要者の多くは収益性から意思決定する法人であるが、賃料等の想定項目が多く適正な賃
料水準等は把握しがたい。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価
と総額との関連性を留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　加古川 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[132.3]		 [100.0]
100		 90,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 加古川市は、総人口は減少、生産年齢人口は
減少、高齢化率は上昇傾向にある。取引価格
はやや上昇傾向にあり、取引件数はほぼ横ば
い傾向にある。

中小規模の店舗等が多い路線商業地域であり
、地価は堅調に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 加古川 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＲ５０６
国
-36		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b ＳＳ５０６
国
-36		 加古川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東15m県道、
北西4m、
二方路
近商

(90,300)
c ＫＹ５０６
国
-21		 加古川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d ＫＹ５０６
国
-54		 加古郡稲美町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20.3m県道、
北4m、二方路
近商

(75,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
79,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
80,476 		 100
[  86.5]
93,036 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
93,000 
b (　           ) 
119,732  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
129,548 		 100
[ 141.0]
91,878 
91,900 
c (　           ) 
101,356  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
102,370 		 100
[ 110.4]
92,726 
92,700 
d (　           ) 
75,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
76,472 		 100
[  81.9]
93,372 
93,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,000 円／㎡]  



加古川 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,065,212 
688,056 
2,377,156 
1,369,350 
1,007,806 		 （　0.9709）
978,479 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     22,238,159 円　　　　（　     54,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
加古川 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 100.00 ＬＳ1 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   411 ㎡     28.7 m x   13.2 m  前面道路：国道     　  11.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗の一棟貸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
100.0 
100.00 
2,547 
254,700 		 5.0  1,273,500 
3.0  764,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

254,700 		 1,273,500 
764,100 
⑨年額支払賃料        254,700 円　×　12ヶ月　＝　       3,056,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 預り金により十分に担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,056,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       152,820 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,903,580 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,273,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,098 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          764,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         149,534 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,065,212 円　　　　（　         7,458 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＹ５０６賃Ｙ
　　　　-9		 2,389  
(   2,389) 		 100
[100.0]		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,985 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,689 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,547 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＮＹ５０６賃Ｙ
　　　　-10		 2,496  
(   2,411) 		 100
[100.0]		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[121.0]		 100
[100.0]
2,392 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
加古川 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 71,600 円  　　　　     17,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 122,256 円  　　　        3,056,400　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      306,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      152,100 円  　　　　     17,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,900 円  　　　　     17,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,900 円  　　　　     17,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         688,056 円　（　　　　　　         1,674 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0765     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0816 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,369,350 円  
（　　　　　         3,332 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,065,212 円      
②総費用 688,056 円      
③純収益　①－② 2,377,156 円      
④建物等に帰属する純収益 1,369,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,007,806 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 978,479 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,381 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,238,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 加古川 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加古川市平岡町西谷字南割２０６番２
 1420000210957-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考