令和6年1月15日　提出 加古川 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -22 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　岡本　朋美   TEL.

鑑定評価額 5,410,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市上荘町小野字助谷７１２番１２ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ高台に開発された 住宅地域 南5m市道 水道、下水 厄神 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 厄神駅北西方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 両荘中学校の位置に令和６年度に小中一貫校が開校予定で、近隣地域及びその周辺の住宅需要が高まる可能性も 考えられるが、現時点ではその影響は顕在化しておらず、当面は地価は下落傾向にあると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加古川市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は地区内での住み替えや世帯分離等による 新規購入が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域至近に小中一貫校が開校予定で、子育て世代を 中心に需要が高まる可能性も考えられるが、現時点ではその影響は顕在化していない。中心となる価格帯はややバラつ きが見られるが、２００㎡程度の画地で概ね５００万円前後、新築戸建で概ね２０００～３０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅団地にあって、経済合理的な賃家需要が見込めないため収益価格は求めなかった。市場におい ては自用目的の戸建住宅用地の取引が支配的であり、需要者は利便性や居住環境の快適性及び価格水準等を重視して取 引する傾向が強い。以上より、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額 を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 62.4] [103.0] 100 25,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は若年層を中心に減少傾向。ＪＲ本線の 市街地は需要が高くスポット的な高値の取引 も見られるが、郊外や既成住宅地の需要はや や弱い。 近隣に小中一貫校が開校予定であるが、利便 性の劣る郊外の調区内団地にあって、下落幅 は縮小するも当面は地価は弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％