別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
加古川 -21 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -21 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 名倉 友樹   TEL.
鑑定評価額 6,050,000 円  1㎡当たりの価格 71,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
57,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市別府町別府字せいろ981番16
②地積
 (㎡)
85  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
北東6m市道 水道、ガス、下水 別府

380m
(2)



①範囲 東    55 m、西    85 m、南    50 m、北    90 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.0 m、奥行 約    12.0 m、規模          85 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北6m市道 交通

施設
別府駅北西方

380m
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
小規模な住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移すると予測する。駅及び大規模商
業施設に近いことから利便性が高く地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            71,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で、加古川市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は加古川
市内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。規模の小さい戸建住宅が建ち並ぶ地域であるが、最寄り駅に近く、
周辺幹線道路沿いには大規模商業施設を中心に店舗の集積が進んでおり、住宅地の需要は堅調で地価は安定的に推移し
ている。市場の中心価格帯は、土地は600万円程度、新築戸建住宅は2,500~3,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
標準地の存する地域は快適性等を重視した自用目的の取引を主として取引相場が形成されており、同一需給圏の類似地
域等において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定
は困難であり、また戸建住宅の賃貸市場は未成熟であることから収益還元法の適用を断念した。従って比準価格を採用
し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -19                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         61,800 円/㎡
[ 99.8]
100
100
[100.0]
100
[ 87.4]
[100.0]
100
70,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           71,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
加古川市の人口は減少傾向。JR各駅徒歩圏
の住宅地や居住環境良好な住宅地の需要は堅
調であり、周辺地域への波及も一部見られる


駅に近い住宅地域であり利便性が良好である
ことから地価は安定的に推移している。地域
要因に特段の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -6.0
環境        -7.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.1 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -21 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a OR506

-2
加古川市

更地


  
(           ) 
長方形 南西5.8m市道
、中間画地




1中専

(60,200)
b NY506

-43
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4.6m市道
、南西4.6m、
角地



1中専

(70,184)
c OR506

-5
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
d OR506

-1
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
e NY506

-41
加古川市

建付


  
(           ) 
長方形 南西4m道路、
中間画地




1住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
60,500  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

59,781 
100
[  86.5]

69,111 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

69,100 
b (            
64,161  
100
[ 100.0]
[ 100.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

62,966 
100
[  85.3]

73,817 

73,800 
c (            
61,690  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

61,567 
100
[  86.5]

71,176 

71,200 
d (            
60,500  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

60,379 
100
[  83.7]

72,137 

72,100 
e (            
37,890  
100
[ 100.0]
[ 100.1]
100
100
[  70.0]
100
[ 101.0]

53,646 
100
[  76.8]

69,852 

69,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -8.0 環境      -5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     -13.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -9.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -9.0 環境      -8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      71,200 円/㎡]  



加古川 -21 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合
理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 加古川 -21 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  加古川市別府町別府字せいろ981番16
1420000258322-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
加古川 -21 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 -21 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 佐伯 志朗   TEL.
鑑定評価額 6,050,000 円  1㎡当たりの価格 71,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
57,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市別府町別府字せいろ981番16
②地積
 (㎡)
85  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
北東6m市道 水道、ガス、下水 別府

380m
(2)



①範囲 東    55 m、西    85 m、南    50 m、北    90 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.0 m、奥行 約    12.0 m、規模          85 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北 6m
市道
交通

施設
別府駅北西方

380m
法令

規制
1中専
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅を主とした既成の住宅地域で、今後も現況が維持されていくものと推察される。需要もあることから地
価水準は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            71,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加古川市を中心とした住宅地域で、対象地は中心市街地から南東方へやや離れて位置する圏域。需要
者は同一需給圏内の居住者を主とするが、市内勤務者など圏外からの転入者も認められる。同一需給圏内には住宅地の
新規分譲も行われており、需要も見込まれる。需要の中心は土地では500万円~1500万円程度、新築の戸建物件
は2000万円~3500万円程度であるが、より低額または高額な物件も存している。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅を主とした地域であり、また画地規模等を考慮すると合理性のある共同住宅の想定は困難であり、収益価格は
試算しなかった。快適性を指標とした自用目的の取引が中心であるため、求められた比準価格について代表標準地を規
準とした価格との均衡、及び単価と総額についての妥当性の検証を行い、鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 -19                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         61,800 円/㎡
[ 99.8]
100
100
[100.0]
100
[ 86.5]
[100.0]
100
71,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           71,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
世界的な紛争などを契機とした経済環境の変
化、少子高齢化による人口鈍化など、さまざ
まな要因の影響の内容も地域によって違いが
見られる。

市街地の概ね標準的な住宅地域で、地域要因
に特に変動はなく、堅調に推移している。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -6.0
環境        -8.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.1 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 -21 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a KY506

-80
加古川市

建付


  
(           ) 
不整形 北西8.2m市道
、中間画地




1住居

(60,200)
b KY506

-82
加古川市

建付


  
(           ) 
不整形 北西5.4m市道
、中間画地




1中専

(60,200)
c OR506

-2
加古川市

更地


  
(           ) 
長方形 南西5.8m市道
、中間画地




1中専

(60,200)
d TY506

-27
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
北西6m、角地




1低専

(60,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
44,205  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.0]

51,798 
100
[  77.7]

66,664 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

66,700 
b (            
57,397  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

60,237 
100
[  84.7]

71,118 

71,100 
c (            
60,500  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

59,781 
100
[  83.8]

71,338 

71,300 
d (            
84,788  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

82,730 
100
[ 109.1]

75,830 

75,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -6.0 環境     -19.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -9.0 環境      -6.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -8.0 環境      -8.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  -10.0 環境     +25.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      71,200 円/㎡]  



加古川 -21 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成の宅地であるため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅を主とする住宅地域であり、また規模等の画地条件を考慮すると経済合理的な賃貸住宅事業が成り立ち
難いと判断されることから、非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 加古川 -21 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  加古川市別府町別府字せいろ981番16
1420000258322-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考