令和6年1月15日　提出 加古川 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加古川 -20 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.

鑑定評価額 3,550,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古川市志方町細工所字中ノ垣内４４６番１ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、農 家住宅が混在する住 宅地域 南5m市道、背面道 水道 宝殿 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ　市道 交通 施設 宝殿駅北方 6.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中心市街地から離れた市街化調整区域内の既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後もほ ぼ現状を維持し、利便性が良好とはいえないため、地価は引続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね加古川市及び周辺市町内の住宅地域と判定した。需要者は圏内の居住者等が中心で、市街化調整区域 内の公法上の規制等から、圏外からの転入者は少ない。圏内における不動産取引は血縁、地縁的選好性等に基づくもの に限定される傾向にあり、需給ともに低調に推移している。取引自体が少なく、取引される土地の規模等もまちまちで あることから、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等では共同住宅等は皆無であり、賃貸市場は形成されているとは言い難いため収益還元法の適用は断念した。 圏内では取引自体が少なく、取引事例は地縁的選好性等を反映した自己居住目的のものが殆どで、これらの取引事例を 採用して求められた比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、説得力を有するものと認められる。従って本件 では、比準価格を採用し、周辺標準地価格とのバランスをも検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加古川市の総人口は生産年齢人口を中心に減 少傾向。取引価格は物価高騰の影響もあって 上昇、取引件数は横ばいないし若干の減少傾 向にある。 当地域は中規模一般住宅、農家住宅が混在す る市街化調整区域内の既成住宅地域で、特筆 すべき地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％